English
中文 (中国)
日本語
Trong bối cảnh phát triển kinh tế – xã hội hiện nay, tranh chấp đất đai tại Việt Nam ngày càng trở thành một vấn đề phức tạp và nhức nhối. Đất đai không chỉ là tài sản vật chất có giá trị lớn mà còn là nguồn sống và tư liệu sản xuất quan trọng đối với người dân. Do đó, việc giải quyết tranh chấp đất đai không chỉ đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng về pháp luật mà còn cần phải có sự linh hoạt và công bằng trong quá trình xử lý.
Bài viết này sẽ trình bày những lưu ý quan trọng khi giải quyết tranh chấp đất đai tại Việt Nam theo quy định của Luật đất đai 2024 số 31/2024/QH15 (“Luật Đất đai 2024”) sẽ có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2025, nhằm giúp độc giả cập nhật trước quy định pháp luật và hỗ trợ các bên liên quan trong tranh chấp đất đai có cái nhìn rõ ràng hơn và đưa ra những quyết định hợp lý, đúng pháp luật.
Khái niệm về tranh chấp đất đai
Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Khái niệm về tranh chấp đất đai theo quy định trên có phạm vi rất rộng, không cụ thể từng loại, dạng tranh chấp. Chính vì vậy mà khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP đã có quy định nhằm phân loại cụ thể tranh chấp đất đai, gồm tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất và tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,…
Việc nắm được tính chất của tranh chấp đất đai về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai là điều thiết yếu để bảo vệ quyền lợi mình.
Tuy nhiên, tranh chấp đất đai không chỉ có duy nhất một dạng tranh chấp và một phương thức giải quyết. Do tính chất phức tạp của quan hệ đất đai giữa các bên liên quan, hay sự phát triển về các dạng tranh chấp đất đai khi xã hội ngày càng tiến bộ mà các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai cũng được đòi hỏi phải có sự thay đổi.
Xác định tính chất tranh chấp đất đai tại Việt Nam
Để xác định tranh chấp đất đai thuộc dạng nào và phương thức giải quyết, ta cần lưu ý về các đối tượng như chủ thể của tranh chấp, nội dung tranh chấp, ảnh hưởng, tác động, hệ quả của tranh chấp và qua đó, xác định thẩm quyền của cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai, tìm ra phương pháp giải quyết hợp pháp, hiệu quả.
Về chủ thể của tranh chấp đất đai, chủ thể của tranh chấp bao gồm các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân với vai trò là người quản lý hoặc sử dụng đất. Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai. Quyền này có thể do Nhà nước giao, cho thuê, công nhận hoặc chuyển nhượng từ các chủ thể khác.
Chính vì vậy mà tranh chấp đất đai không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước. Rõ nhất là khi các bên trong tranh chấp vì tranh chấp đất đai mà không thực hiện được quyền của mình, qua đó ảnh hưởng đến nghĩa vụ của họ đối với Nhà nước.
Về nội dung của tranh chấp đất đai, trong nền kinh tế thị trường, đất đai được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ và sinh hoạt. Mỗi loại hình sử dụng đất lại có các yêu cầu, tiêu chuẩn và quy định riêng, tạo ra sự phức tạp và đa dạng trong nội dung tranh chấp.
Sự biến động của nền kinh tế, cùng với quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng, làm cho giá trị đất đai tăng cao, là nguồn cơn cho phần lớn mâu thuẫn, tranh chấp đất đai tại Việt Nam, tạo ra sức ép lớn trong quản lý và sử dụng đất.
Đất đai không chỉ là nguồn lực để khai thác giá trị sử dụng như sản xuất nông nghiệp hay xây dựng nhà ở mà còn trở thành một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị thương mại cao. Giá trị đất đai có thể biến động mạnh mẽ theo quy luật cung cầu trên thị trường, dẫn đến việc đất đai được mua bán, chuyển nhượng, cho thuê với giá trị lớn.
Sự gia tăng giá trị sinh lời của đất đai qua các hoạt động kinh doanh, đầu tư bất động sản đã làm cho các mâu thuẫn về quyền sở hữu, quyền sử dụng và lợi ích kinh tế trở nên gay gắt hơn. Về cơ bản, khi các loại hình quản lý, sử dụng đất, giá trị đất đai ngày càng tăng cao thì những tranh chấp xung quanh việc ai là bên có quyền đối với đất đai cũng tăng theo tương ứng.
Về hệ quả của tranh chấp đất đai, tranh chấp đất đai gây ra nhiều hậu quả tiêu cực đối với xã hội, kinh tế, và chính trị. Trước hết, tranh chấp đất đai gây mất đoàn kết nội bộ trong cộng đồng, gia đình, hoặc tổ chức. Điều này không chỉ làm suy yếu tình đoàn kết mà còn có thể dẫn đến các hành vi bạo lực, phá hoại tài sản, và gây mất an ninh trật tự xã hội.
Mặt khác, tranh chấp đất đai ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia. Khi quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất bị tranh chấp, các bên liên quan có thể gặp khó khăn trong việc sử dụng, kinh doanh, hoặc phát triển đất đai. Việc không thể sử dụng đất một cách hiệu quả gây ra tổn thất về kinh tế, làm giảm khả năng sản xuất và gây thiệt hại cho các hoạt động kinh doanh. Các tranh chấp này còn làm mất thời gian và chi phí cho các bên trong quá trình giải quyết tranh chấp, từ việc thuê luật sư, tham gia các phiên tòa, đến việc chịu các chi phí khác liên quan.
Ngoài ra, tranh chấp đất đai cũng ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước. Những tranh chấp này có thể làm chậm quá trình phát triển kinh tế, gây khó khăn trong việc triển khai các dự án phát triển hạ tầng, đô thị hóa, hoặc các chương trình phát triển kinh tế – xã hội khác. Sự bất ổn về quản lý và sử dụng đất đai có thể làm giảm niềm tin của nhà đầu tư, cản trở quá trình thu hút đầu tư trong và ngoài nước. Đồng thời, tranh chấp đất đai còn ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước như thuế đất, phí sử dụng đất, và các khoản thu khác.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại Việt Nam
Theo quy định tại Điều 236 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về Tòa án nếu tranh chấp về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,…
Nếu tranh chấp đất đai không liên quan đến các loại Giấy chứng nhận thì các bên tranh chấp được lựa chọn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Trường hợp các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo như quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024.
Khi quyết định giải quyết tranh chấp được ban hành bởi cơ quan có thẩm quyền, quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên nghiêm chỉnh chấp hành. Sau một thời hạn nhất định kể từ ngày quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành mà các bên hoặc một trong các bên không chấp hành thì các bên phải chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Hòa giải tranh chấp đất đai
Hòa giải tranh chấp đất đai là một bước quan trọng trong quy trình giải quyết tranh chấp đất đai nhằm giảm thiểu mâu thuẫn và tránh phải giải quyết bằng các biện pháp pháp lý phức tạp hơn.
Nhà nước Việt Nam khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải theo quy định pháp luật, bao gồm hòa giải tại cơ sở và các cơ chế hòa giải khác. Điều này thể hiện rõ nhất ở khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, quy định rằng trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết, các bên phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Quá trình này được thực hiện thông qua Hội đồng hòa giải do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chủ trì, bao gồm đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc, công chức địa chính và người dân có kiến thức về đất tranh chấp. Hòa giải được tiến hành trong 30 ngày kể từ khi nhận đơn yêu cầu và phải lập biên bản có chữ ký của các bên và xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã. Nếu hòa giải không thành, biên bản vẫn phải được ký bởi các thành viên Hội đồng hòa giải và gửi cho các bên.
Trong trường hợp hòa giải thành và có thay đổi về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất, các bên phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong vòng 30 ngày làm việc để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành mà một trong các bên tranh chấp đất đai có ý kiến về kết quả hòa giải thì Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
Lưu ý về tranh chấp sở hữu chung cư
Tranh chấp sở hữu chung cư và tranh chấp đất đai là hai vấn đề pháp lý quan trọng nhưng có những điểm khác biệt căn bản. Tranh chấp đất đai chủ yếu liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và ranh giới đất đai. Quá trình giải quyết thường đòi hỏi sự can thiệp của cơ quan nhà nước và các thủ tục hòa giải phức tạp để đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.
Trong khi đó, tranh chấp sở hữu chung cư lại phức tạp hơn về quyền sở hữu không gian chung và riêng, chi phí quản lý, bảo trì tòa nhà và các vấn đề liên quan đến quản lý vận hành. Tranh chấp này không chỉ giới hạn ở quyền sở hữu đất mà còn bao gồm cả quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu căn hộ đối với các phần chung của tòa nhà như thang máy, hành lang, bãi đỗ xe và các tiện ích công cộng khác.
Việc giải quyết tranh chấp này thường cần sự can thiệp của ban quản lý tòa nhà, các cơ quan quản lý nhà nước và có thể phải thông qua các phương thức hòa giải, đối thoại hoặc tòa án để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của tất cả các bên.
Nhìn chung, tại Việt Nam, loại hình nhà ở chung cư vẫn còn mới mẻ và đi kèm với nhiều vấn đề pháp lý. Hình ảnh cư dân chung cư căng biểu ngữ đòi quyền lợi pháp lý thường xuyên xuất hiện tại các đô thị lớn, cho biết rằng họ bị ảnh hưởng quyền lợi, bị lừa dối, không cung cấp đầy đủ thông tin về quyền sở hữu nhà ở chung cư.
Các cuộc biểu tình không hồi kết này khiến nhiều người e ngại khi quyết định mua chung cư, làm suy giảm giá trị của một loại hình bất động sản đặc biệt phù hợp với một quốc gia dân số đông như Việt Nam.
Một số dạng tranh chấp quyền sở hữu chung cư phổ biến bao gồm:
Tranh chấp về hợp đồng mua bán căn hộ: Các tranh chấp này thường xảy ra khi chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ, không đáp ứng các cam kết về thiết kế, chất lượng, diện tích và nội thất như trong hợp đồng.
Tranh chấp về chất lượng công trình: Các tranh chấp này do chủ đầu tư không đảm bảo chất lượng công trình, thiết bị, hệ thống PCCC như cam kết trong hợp đồng. Trong thời gian gần đây, do ảnh hưởng của các vụ cháy chung cư mini, Nhà nước Việt Nam đang siết chặt việc xử lý các chung cư chưa đủ chuẩn, đặc biệt về vấn đề PCCC.
Tranh chấp về chậm bàn giao sổ hồng: Người mua chung cư thường phải chờ đợi lâu để nhận được sổ hồng, do chủ đầu tư chậm làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Thông thường, người dân sẽ đầu tư, góp vốn trước khi chung cư hoàn thành để nhận ưu đãi về giá căn hộ, nhưng thường gặp phải tình trạng chung cư chậm tiến độ hoặc chậm bàn giao.
Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 số 29/2023/QH15 quy định chủ đầu tư nhà chung cư có trách nhiệm làm thủ tục xin cấp sổ hồng cho người mua căn hộ trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Tranh chấp về diện tích căn hộ: Đây là tranh chấp thường xảy ra do không có quy định cụ thể về cách tính diện tích lô gia và sự thay đổi diện tích căn hộ so với hợp đồng. Quy định hiện hành về diện tích căn hộ chung cư tại Thông tư số 03/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng còn nhiều điểm chưa cụ thể.
Tranh chấp về quyền sử dụng và phí dịch vụ: Các tranh chấp này liên quan đến việc chủ đầu tư lạm dụng quyền sử dụng và thu phí dịch vụ mà không có sự thỏa thuận của cư dân. Điển hình như vụ tranh chấp chung cư Artemis tại Hà Nội khi chủ đầu tư tăng giá gửi xe mà không cần có sự đồng ý của các chủ căn hộ.
Tương tự như giải quyết tranh chấp đất đai đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng chung cư cũng cần đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình xử lý tranh chấp.
Quy trình này thường bắt đầu bằng các nỗ lực hòa giải và đàm phán, thường thông qua các tổ chức như Ban quản trị chung cư hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã. Trong trường hợp không thể giải quyết bằng đàm phán, các bên có thể chuyển sang phương án tố tụng tại Tòa án để tìm kiếm giải pháp pháp lý cuối cùng. Sự hỗ trợ và can thiệp từ các cơ quan chính quyền địa phương cũng là yếu tố then chốt giúp đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và thực thi quyết định giải quyết tranh chấp một cách hiệu quả.
ASL Law là công ty luật độc lập và cung cấp đầy đủ dịch vụ được tín nhiệm cao của Việt Nam gồm các luật sư giàu kinh nghiệm và tài năng. ASL Law được Legal500, Asia Law, WTR và Asia Business Law Journal xếp hạng là Công ty Luật hàng đầu tại Việt Nam. Có trụ sở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, mục đích chính của ASL LAW là cung cấp lời tư vấn và giải pháp lý thiết thực, hiệu quả và hợp pháp nhất cho khách hàng trong nước và quốc tế. Nếu cần sự trợ giúp, Quý khách hàng có thể gửi email liên hệ tới [email protected].
Liên hệ với công ty Luật ASL LAW để được hướng dẫn về Bất động sản tại Việt Nam:
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
