English
中文 (中国)
Kể từ khi Luật Kinh doanh Bất động sản có hiệu lực vào ngày 01 tháng 7 năm 2015, các cơ quan chức năng của Việt Nam đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật để hỗ trợ việc thực thi Luật này, trong đó có Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 về việc thi hành một số quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản (“Nghị định 76”).
Tuy nhiên, do Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đầu tư đều đã được thay đổi vào năm ngoái nên việc tiếp tục sử dụng Nghị định 76 sẽ dẫn đến sự khác biệt giữa hai luật này.
Theo đó, vào ngày 6 tháng 1 năm 2022, nhà nước đã ban hành Nghị định 02/2022/NĐ-CP, có hiệu lực vào ngày 1 tháng 3 năm 2022, và thay thế hoàn toàn Nghị định 76.
Sau đây là một số khía cạnh đáng chú ý của Nghị định 02 có thể có ảnh hưởng đến các doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản.
Các điều khoản kinh doanh bất động sản đã được cập nhật và làm rõ
Theo sửa đổi gần đây nhất của Luật Kinh doanh bất động sản, quy định về vốn điều lệ tối thiểu 20 tỷ đồng Việt Nam đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã được bãi bỏ. Để tương thích với các sửa đổi đó, 1 Nghị định 02 đã loại bỏ các quy định liên quan theo Nghị định 76.
Trường hợp được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án phát triển bất động sản theo quy định của Luật Đất đai và các quy định khác của Luật Đất đai thì người đó phải có vốn chủ sở hữu bằng 20% tổng vốn đầu tư trở lên đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và bằng 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Khác với Nghị định 76.3, Nghị định 02 nhắc lại điều khoản tương tự. Do đó, trong thời điểm hiện tại, cả Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ có những quy định về vốn tự có trùng lặp, điều này khó có tác động thực tế.
Một yêu cầu thực sự mới là tập đoàn kinh doanh bất động sản phải thường xuyên đăng và cập nhật các thông tin theo luật định trên website và sàn giao dịch của mình (nếu giao dịch qua sàn).
- thông tin của công ty (tức là tên, địa chỉ, người đại diện theo pháp luật và số điện thoại);
- thông tin về bất động sản đang được giao dịch;
- thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đang giao dịch (nếu có); và
- thông tin về số lượng và loại bất động sản đang được giao dịch, trong đó nêu rõ số lượng và loại bất động sản đã được bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua và đang giao dịch.
Các yêu cầu công bố thông tin mới được thiết kế để làm cho thị trường bất động sản minh bạch hơn, giúp khách hàng ít gặp rủi ro hơn về các giao dịch gian lận hoặc lừa đảo.
Các doanh nghiệp hiện tại (trừ các doanh nghiệp nhỏ) phải đáp ứng tất cả các tiêu chuẩn kinh doanh nói trên trong vòng sáu tháng kể từ ngày 1 tháng 3 năm 2022, nếu không họ sẽ bị cấm tiếp tục hoạt động kinh doanh bất động sản.
Các mẫu hợp đồng công ty bất động sản được pháp luật quy định
Trước đây, các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản chỉ được đưa ra như một hướng dẫn theo Nghị định 76. Do đó, trong bất kỳ giao dịch mua bán bất động sản nào, các bên không bắt buộc phải tuân theo các mẫu đó.
Hiện tại, nghị định 02 đưa ra tám mẫu hợp đồng bắt buộc áp dụng đối với các loại giao dịch kinh doanh bất động sản có liên quan như sau:
- Hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ;
- hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch (còn gọi là “condotel”) hoặc căn hộ văn phòng có tiện nghi lưu trú (còn gọi là “officetel”);
- hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở;
- Hợp đồng mua bán/thuê mua các công trình xây dựng khác không thuộc mục (1), (2) và (3) nêu trên;
- hợp đồng cho thuê nhà ở và các công trình xây dựng khác;
- hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- hợp đồng cho thuê/thuê lại quyền sử dụng đất; và
- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
Tuy nhiên, các mẫu hợp đồng như vậy có chứa một số phần giữ chỗ nhất định cho “các thỏa thuận khác” mà qua đó các bên có thể linh hoạt chèn các điều khoản và điều kiện khác, miễn là các điều khoản và điều kiện đó không trái với pháp luật và đạo đức xã hội.
Bất chấp tính linh hoạt này, quyền tự do thỏa thuận của các bên có thể bị thử thách, vì bất kỳ điều khoản và điều kiện bổ sung nào đều phải theo sự giải thích của nhà nước. Trong giai đoạn soạn thảo Nghị định 02, các cơ quan cấp phép đã được lên kế hoạch có quyền từ chối đơn chuyển nhượng dự án với lý do hợp đồng chuyển nhượng dự án “không phù hợp” với mẫu hợp đồng theo luật định. Mặc dù thực tế là quyền từ chối như vậy không được nêu rõ trong Nghị định 02, các cơ quan cấp phép có thể tìm cách thử thách các điều khoản và điều kiện mới trên thực tế trong quá trình kiểm tra các hợp đồng liên quan.
Cuối cùng, các mẫu hợp đồng theo luật định này sẽ được áp dụng cho các hợp đồng được thực hiện vào hoặc sau ngày 1 tháng 3 năm 2022. Yêu cầu này thậm chí có thể áp dụng cho các hợp đồng chuyển nhượng dự án không được thực hiện mà đang chờ quyết định phê duyệt chuyển nhượng.
Sửa đổi khung thời gian để giải quyết phản đối chuyển nhượng dự án
Mặc dù các quy định của Nghị định 02 duy trì nghĩa vụ của Bên giao là giải quyết tất cả các khiếu nại của khách hàng và các bên liên quan khác, nhưng hiện nay Bên chuyển giao phải giải quyết tất cả các khiếu nại đó sau khi hợp đồng chuyển nhượng dự án hoàn thành và trước khi dự án chuyển nhượng được bàn giao cho Bên nhận.
Như vậy, quy định mới này được nới lỏng hơn cho các bên vì nó cho phép họ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng dự án trước khi giải quyết khiếu nại (nếu có). Tuy nhiên, Nghị định 02 vẫn chưa làm rõ được hình thức và phạm vi của các khiếu nại cũng như cấu thành của việc giải quyết các khiếu nại đó. Do đó, bất kỳ khiếu nại nào có thể làm gián đoạn và trì hoãn quá trình bàn giao. Ngoài ra, định nghĩa và tiêu chí hoàn thành, bàn giao dự án chuyển nhượng không được quy định rõ ràng trong Nghị định 02 hoặc Luật Kinh doanh Bất động sản, điều này có thể trở thành vấn đề trong thực tế.
Các yếu tố ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh trong chuyển nhượng dự án cho bên tiếp nhận vốn đầu tư nước ngoài
Mặc dù Nghị định 02 giải thích một số phần của thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản, quy trình này hiện bao gồm một yêu cầu mới.
Để bảo đảm quốc phòng, an ninh, cơ quan cấp giấy phép phải lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an khi các bên có ý định chuyển nhượng dự án trên đảo, gần khu vực biên giới mà bên nhận chuyển nhượng là công ty đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài.
Quy tắc này tuân theo các nguyên tắc của quy định về đầu tư, trong đó yêu cầu các bên tham gia giao dịch M&A phải được thông quan về bộ quốc phòng và an ninh. Do đó, việc này sẽ không cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tránh thủ tục M&A bằng cách mua lại một dự án thông qua chuyển nhượng dự án, vốn được cho phép trước đây theo Nghị định 76. Hơn nữa, ở cấp bộ, các thủ tục thông quan có thể bị kéo dài đáng kể trên thực tế do Nghị định 02 không quy định thời hạn hoặc lịch trình thông quan quốc phòng và an ninh.
Liên hệ với công ty luật ASL LAW để được hướng dẫn về luật doanh nghiệp, luật lao động, luật sở hữu trí tuệ, tư luật về bất động sản.
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
|
***Dịch Vụ pháp lý khác của Công ty luật ASL LAW*** |
|||
|
|
|||
|
|
|||
|
Tư vấn đầu tư tại Việt Nam cho doanh nghiệp nước ngoài kinh doanh tai Việt Nam |
|
||
|
|
|||
|
|
|||
|
|
|||
|
|
|||
|
|
|||
