English
中文 (中国)
Luật Đất đai 2013 đã tạo ra nhiều rào cản gây trở ngại cho sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel, resort villa. Đây đều là những lĩnh vực còn khá mới mẻ và có nhiều tiềm năng. Mặc dù vậy, việc Luật đất đai chậm sửa đổi, bổ sung, dẫn đến việc các phân khúc trên vẫn chưa có hành lang pháp lý để quản lý, tạo nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.
Vấn đề trong việc thực hiện quy định Luật Đất đai
Hiện tại, những vấn đề trong việc thực hiện quy định Luật Đất đai 2013 vẫn còn tồn tại. Với việc bồi thường GPMB cũng như việc bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho cá nhân bị thu hồi đất: Giá đất bồi thường vẫn thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường, chênh lệch còn lớn hơn đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn.
Đa số các địa phương vẫn chưa quan tâm đến công việc tạo lập khu tái định cư chung cho các dự án trên cùng địa bàn, một vài khu tái định cư đã được xây dựng nhưng lại không thể bảo đảm điều kiện sống tương đương với nơi ở cũ, nhà ở tại khu tái định cư vẫn có giá không hợp lý, do đó khi tiền nhận bồi thường, người dân vẫn không thể trả đủ cho nhà ở tại khu tái định cư.
Ngoài ra, khung giá đất, phương pháp định giá đất quy định trong Luật Đất đai 2013 cũng chưa thể hiện được toàn bộ đặc tính kinh tế của đất đai, chưa hợp lý với giá trên thực tế của thị trường đất đai. Bên cạnh mỗi phương pháp định giá khác nhau lại là một mức giá khác nhau, vì vậy, vấn đề này có thể rất dễ bị kẻ gian bị lợi dụng làm thất thoát lãng phí đất đai.
Về các vấn đề liên quan đến công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai: Hệ thống pháp luật quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo vẫn còn chưa đủ nhất quán. Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo và Luật Đất đai vẫn tồn tại các quy định chưa được đồng bộ với việc việc giải quyết khiếu nại, tố cáo. Việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai là công việc rất phức tạp, liên quan đến thẩm quyền của những cơ quan khác nhau: Bộ TN&MT thực hiện chức năng quản lý đất đai, Bộ Tài chính quản lý chính sách tài chính về đất đai, Bộ Xây dựng quản lý về nhà ở. Thực trạng này đã tạo ra nhiều khó khăn và gây bối rối trong công việc xác định thẩm quyền giải quyết khiếu nại và tố cáo.
Sai phạm trong việc cấp sổ đỏ
Về những vấn đề trong việc cấp sổ đỏ, do Luật Đất đai 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn được sửa đổi, bổ sung liên tục, không thống nhất nên nhiều nơi trong quá trình thực hiện việc cấp sổ đỏ còn tồn tại một số sai phạm, tình trạng vi phạm thời hạn chưa được giải quyết triệt để, cấp đất không chính xác với diện tích theo thực tế, chưa đúng đối tượng, xác định thời hạn, nguồn gốc sử dụng đất vẫn chưa minh bạch. Vẫn tồn tại những trường hợp cấp sổ đổ nhưng lại không có ranh giới, giới hạn cụ thể về diện tích đất, không có trích đo vị trí thửa đất… Đặc biệt, trong việc cấp sổ đỏ không có giấy tờ theo các quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, việc xác định nguồn gốc sử dụng đất khai hoang hay lấn chiếm vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề.
Theo các quy định của Luật Đất đai 2013, tất cả các trường hợp chuyển giao đất có thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đều phải thực hiện đấu giá đất, nhưng lại chưa có văn bản nào quy định cụ thể về việc đấu giá đất.
Tình trạng vi phạm những chính sách, pháp luật liên quan đến đất đai diễn ra rất phổ biến. Nhiều địa phương, do các cán bộ lãnh đạo chưa thực hiện đúng trách nhiệm, tự ý nơi lỏng quá trình quản lý đã để xảy ra tình trạng lấn chiếm đất đai, sử dụng đất chưa chính xác với mục đích đề ra mục đích hay tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không gửi đăng ký biến động cho cơ quan nhà nước có đủ thẩm quyền và không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Luật cũng đã gây ra nhiều hạn chế đối với sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel và resort villa. Đây là đều các lĩnh vực mới mẻ và có nhiều tiềm năng phát triển, nhưng do Luật Đất đai vẫn chưa có những sửa đổi, bổ sung hợp lý, đến giờ các phân khúc này vẫn chưa sở hữu khung hành lang pháp lý để có thể quản lý hiệu quả, điều này đã gây ra nhiều rào cản trong các quy trình quản lý như: quy chuẩn quy hoạch, cấp sổ đỏ cũng như quyền sở hữu căn hộ khách sạn cho khách hàng mua condotel; thời hạn sở hữu đối với bất động sản nghỉ dưỡng; và hoạt dộng mua bán chuyển nhượng hợp đồng bất động sản nghỉ dưỡng trong tương lai…
Liên hệ với công ty luật ASL LAW để được hướng dẫn về luật doanh nghiệp, luật lao động, luật sở hữu trí tuệ, tư luật về bất động sản.
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
