Khủng hoảng Evergrande và thị trường bất động sản Việt Nam

Luật sư Phạm Duy Khương trả lời Đài TH TTXVN về chủ đề Khủng hoảng Evergrande và thị trường bất động sản Việt Nam, trong đó đưa ra những lưu ý về việc huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Giới tài chính đang rất quan tâm tới việc công ty bất động sản lớn thứ 2 của Trung Quốc – Evergrande đang phải chịu khoản nợ khổng lồ lên đến hơn 300 tỷ USD và đang phải đứng trên bờ vực phá sản do không thể thanh toán được các khoản nợ đúng thời hạn. Vậy khủng hoảng của Evergrande sẽ ảnh hưởng như thế nào đến tương lai của thị trường BĐS Việt Nam?

Khủng hoảng Evergrande đã gây ra tác động không nhỏ tới kinh tế Trung Quốc. Là một trong những quốc gia liên tục đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản, những dự án bất động sản cao cấp liên tục được xây dựng tại Trung Quốc, mặc dù người dân chỉ có thu nhập trung bình. 

Theo các chuyên gia, Việt Nam không phải chịu tác động trực tiếp từ cuộc khủng hoảng trên. Thị trường chứng khoán Việt đang có những bước phát triển mạnh mẽ nhưng vẫn chưa thể so sánh với thị trường chứng khoán trên thế giới.

Tuy nhiên có những nhà thầu cho các dự án của Evergrande cũng là nhà thầu cho các dự án của Việt Nam, việc Evergrande vỡ nợ và không thể thanh toán cho nhà thầu đó cũng sẽ gây ra những ảnh hưởng mang tính gián tiếp. Cùng với đó, vụ việc này cũng sẽ gây ra những ảnh hưởng trực tiếp lên tâm lý nhà đầu tư trái phiếu bất động sản Việt. 

Theo luật sư Phạm Duy Khương, giám đốc điều hành ASL LAW, khủng hoảng của Evergrande là một bài học cho các doanh nghiệp Việt Nam về việc mất khả năng thanh toán do nguồn tiền không được sử dụng hiệu quả và đúng mục đích.

Những rủi ro trong thị trường bất động sản

Cả Trung Quốc và Việt Nam đều có những lo ngại khi thị trường bất động sản phát triển chóng mặt. Xét trên thu nhập bình quân đầu người, giá các căn hộ tại thành phố lớn ở Trung Quốc như Bắc Kinh, Thượng Hải hay ở Việt Nam là Hà Nội, Tp.HCM đều rất cao. Thị trường bất động sản phát triển quá nhanh đã tạo ra những điều bất hợp lý về giá, xa rời sức mua cũng như tạo ra thị trường ảo.

Hơn nữa, khủng hoảng Evergrande của Trung Quốc đã cho thấy việc doanh nghiệp bất động sản luôn phải đứng trước rủi ro xảy ra khủng hoảng nợ xấu. Nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt với cấu trúc vốn không bền vững cũng phải chịu những rủi ro tương tự.

Rủi ro của ngành bất động sản luôn tồn tại cùng với những rủi ro của nền kinh tế. Trong quý III, GDP của Việt Nam giảm mạnh do những tác động nặng nề của đợt dịch Covid-19 lần thứ tư. Điều này đã chỉ ra rằng lĩnh vực bất động sản khó có thể trông chờ vào những chuyển biến tích cực của nền kinh tế để tiếp tục phát triển sau 2 năm cố gắng chống lại những ảnh hưởng của dịch bệnh. Trong giai đoạn quý III, việc nền kinh tế Việt Nam đóng băng đã khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn trong việc trả nợ ngân hàng.

Theo luật sư Phạm Duy Khương, việc huy động vốn hay sử dụng đòn bẩy tài chính hoàn toàn mang tính chất tích cực. Nhưng đối với trường hợp các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam huy động vốn bằng cách sử dụng trái phiếu doanh nghiệp, nhưng không có tài sản bảo đảm sẽ có rủi ro rất lớn. Cho dù có tài sản bảo đảm hay không, điều quan trọng nhất vẫn là, sau khi doanh nghiệp huy động được nguồn lực tài chính, họ có sử dụng chúng đúng mục đích hay không.

Do đó cần phải có các cơ chế kiểm soát việc huy động trái phiếu bất động sản tại Việt Nam. Bên cạnh đó, nhà đầu tư phải có kế hoạch sử dụng tài chính hợp lý cũng như phải công khai, minh bạch về khả năng tài chính cũng như kế hoạch kinh doanh của mình. Tiếp theo, các công ty chứng khoán cũng phải khách quan độc lập, trong việc đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp đang được họ cung cấp dịch vụ, trước khi chào bán trái phiếu cho các nhà đầu tư cá nhân. 

Các nhà đầu tư bất động sản cũng có thể tham chiếu chéo xếp hạng tín nhiệm nội bộ của ngân hàng để tìm hiểu về khả năng trả nợ, mức vay và kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.

Trong thời điểm hiện tại, có thể các doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa gặp phải tình trạng mất khả năng trả nợ và vẫn có thể cố gắng xoay xở hoặc gia hạn, nhưng tới năm 2022, khi những khoản nợ đáo hạn đến gần, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ phảo đối mặt với áp lực tài chính khổng lồ.

Mặc dù vậy, Việt Nam không có các công ty bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu quốc tế với quy mô lớn như Trung Quốc. Chính sách tiền tệ của Việt Nam trong 4 năm qua được kiểm soát tốt và Ngân hàng Nhà nước cũng đã tăng cường giám sát các khoản vay bất động sản, có lộ trình bảo vệ sự an toàn hệ thống ngân hàng thương mại.

Sắp tới những công ty bất động sản lớn tại Việt Nam đang có dự định triển khai thêm các dự án. Điều này cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam có sự hỗ trợ rất tốt của nền kinh tế trong thời gian tới sắp tới. Những khó khăn do dịch bệnh trong thời gian gần đây cũng đang dần được kiểm soát. Cho dù đã có những mối lo ngại về hoạt động vay nợ trong các công ty bất động sản nhưng hoạt động này vẫn có thể được kiểm soát. Tóm lại, Thị trường bất động sản Việt Nam trong thời điểm hiện tại đang phải đối mặt với một số khó khăn nhưng đều có thể khắc phục.

Link: https://bnews.vn/video/khung-hoang-no-evergrande-va-tac-dong/1730/trang-1.html

Liên hệ với công ty luật ASL LAW để được hướng dẫn về luật doanh nghiệp, luật lao động, luật sở hữu trí tuệ, tư luật về bất động sản.

BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN