English
中文 (中国)
Nghị định số 08/2023/NĐ-CP (“Nghị định số 08”) mới được Chính phủ Việt Nam ban hành ngày 05 tháng 03 năm 2023 sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Nghị định số 08 được dự kiến sẽ mang lại nhiều thay đổi tích cực đến thị trường bất động sản. Trong bài viết này, ASL LAW sẽ phân tích về bản chất của thị trường bất động sản Việt Nam và tác động của Nghị định số 08 đến thị trường này.
Đầu tiên, cần phải lưu ý rằng Nghị định số 08 là Nghị định điều chỉnh quy định về trái phiếu doanh nghiệp chứ không phải Nghị định điều chỉnh thị trường bất động sản như Luật Đất đai hay Luật Kinh doanh Bất động sản,…
Tuy nhiên, hiện nay, một nguồn vốn chủ lực mà hầu hết các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam huy động đến từ kênh trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ. Cụ thể, doanh nghiệp sẽ phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường, nhà đầu tư sẽ mua trái phiếu với mệnh giá cụ thể tùy từng lô trái phiếu phát hành.
Doanh nghiệp sẽ sử dụng nguồn vốn đó để thực hiện các hoạt động kinh doanh, phát triển cấp tốc thay vì chỉ sử dụng nguồn tiền sẵn có của bản thân doanh nghiệp.
Tuy nhiên, trong năm 2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản Việt Nam đã gặp nhiều biến động, từ các vụ sụp đổ của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát dẫn đến các chính sách thắt chặt, siết chặt tín dụng của Nhà nước, khối ngân hàng,… và sự kiểm soát chặt chẽ hơn của thị trường bất động sản, điển hình nhất qua việc hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, thanh tra, kiểm tra các dự án bất động sản dở dang,…
Thị trường bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam đang trải qua một trong những giai đoạn tồi tệ nhất từ khi khai quốc. Chính vì vậy mà nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản đã ngóng chờ sự ban hành của Nghị định số 08 và trước đó là Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP.
Một trong các nội dung chính được đề cập trong Nghị định số 08 được diễn giải là phương pháp ‘cứu’ thị trường bất động sản thông qua việc cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể đàm phán, thỏa thuận với người sở hữu trái phiếu về việc thanh toán nợ gốc, lãi trái phiếu đáo hạn bằng tài sản khác hoặc kéo dài kỳ hạn thanh toán nợ gốc, lãi trái phiếu đáo hạn tối đa 02 năm so với phương án phát hành trái phiếu ban đầu.
Theo đó, doanh nghiệp phát hành trái phiếu sẽ có hai phương án để giải quyết tình trạng khó khăn hiện tại, thông qua việc kéo dài kỳ hạn thanh toán để chờ đến khi thị trường bình ổn hoặc dùng các loại tài sản khác của doanh nghiệp như sản phẩm bất động sản để thanh toán gốc, lãi trái phiếu của chủ sở hữu trái phiếu.
Tác động của Nghị định số 08
Với Nghị định số 08, các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để giải quyết tình trạng khó khăn hiện tại.
Tuy nhiên, Nghị định chỉ quy định về việc đàm phán, thỏa thuận. Điều đó có nghĩa là nhà đầu tư trái phiếu có thể không đồng ý với phương án của doanh nghiệp và theo đó, doanh nghiệp vẫn sẽ phải thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn cho chủ sở hữu trái phiếu.
Tác động thực tế của Nghị định số 08 sẽ còn cần xem xét trong thời gian tới nhưng nhìn chung, sự ban hành của Nghị định số 08 đã tạo nên một vài con đường khả thi để cứu thị trường bất động sản Việt Nam thông qua việc cứu doanh nghiệp bất động sản.
Dẫu vậy, liệu trái phiếu có thật sự là điểm nghẽn lớn thiết yếu của thị trường bất động sản để được giải quyết qua Nghị định số 08?
Nếu nhìn vào toàn cảnh thị trường bất động sản thì điểm nghẽn lớn của thị trường không đến từ thị trường trái phiếu mà ở sự chênh lệch giữa cung – cầu các sản phẩm bất động sản hiện nay.
Cuối năm 2022, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có báo cáo thống kê về việc vòng quay hàng tồn kho bất động sản của Việt Nam đang ở mức 1500 ngày. Điều đó có nghĩa là dự kiến, phải mất gần 5 năm thì Việt Nam mới có khả năng xử lý, tiêu thụ hết những sản phẩm bất động sản hiện có trên thị trường, không tính các sản phẩm còn đang trên giấy tờ hoặc chưa hoàn thiện.
Các doanh nghiệp bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của làn sóng đầu cơ kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã liên tục tạo ra các sản phẩm bất động sản ở phân khúc cao, siêu cao dành cho giới siêu giàu hoặc chủ yếu là giới đầu cơ bất động sản.
Nổi lên từ năm 2016, làn sóng đầu cơ bất động sản đã gây nên thiệt hại nghiêm trọng đến thị trường bất động sản. Nhà đầu cơ bất động sản sẽ không quan tâm đến giá cả của sản phẩm bất động sản, dù thấp, trung bình hoặc cao. Thay vào đó, họ chỉ quan tâm đến việc mua được bất động sản trước khi làn sóng đầu cơ đạt đỉnh, ăn chênh lệch giá chuyển nhượng trước khi bong bóng bất động sản vỡ toang, cơn sốt đất bị kiềm chế.
Chính vì việc liên tục đẩy giá như vậy mà giá thực tế của bất động sản tại Việt Nam hiện nay đã được thổi phồng quá cao, không hề sát giá đất thị trường theo quy định của chính phủ và các cơ quan quản lý ban hành giá bất động sản cấp tỉnh.
Thị trường hiện nay, dù là giới siêu giàu đủ khả năng mua bất động sản giá cao, siêu cao cũng sẽ không bỏ tiền để mua bất động sản do việc này là không hợp lí. Giới thu nhập thấp, trung bình càng sẽ không mua vì cơ bản là không có sản phẩm bất động sản phân khúc thấp, trung bình nữa mà chỉ còn sản phẩm phân khúc cao và siêu cao.
Sản phẩm bất động sản giá cao như vậy dù người dân bình thường muốn mua, vay ngân hàng cũng sẽ không đủ tiền để trả nợ và cơ bản là họ cũng không có nhu cầu sở hữu sản phẩm đắt tiền như vậy.
Quy luật cung – cầu trong thị trường bất động sản đang mất cân bằng nghiêm trọng
Việc người dân ở tất cả các tầng lớp không còn nhu cầu mua bất động sản đã tạo nên điểm nghẽn đặc biệt nghiêm trọng trong thị trường bất động sản, cung vượt cầu.
Trong khi các dự án bất động sản vẫn luôn được các doanh nghiệp bất động sản triển khai chủ yếu nhờ nguồn vốn từ trái phiếu doanh nghiệp thì sản phẩm bất động sản dù đã hoàn thiện nhưng không có bên mua, trở thành sản phẩm bất động sản tồn kho.
Bên thiệt lớn nhất ở đây ngoài người dân không thể sở hữu nhà ở bất động sản ở mọi phân khúc thì còn có những nhà đầu cơ bất động sản đã kẹt ở đỉnh ngọn sóng đầu cơ, chót mua bất động sản với hi vọng đầu cơ nhưng đã trở thành nạn nhân ‘tự làm tự chịu’ của cơn sóng đầu cơ.
Như đã nhắc đến ở trên, hầu hết nhà đầu cơ bất động sản đều không quan tâm đến giá cả hay liệu mình có đủ khả năng tài chính để lướt sóng không bởi lẽ nguồn tiền họ sử dụng để đầu cơ bất động sản phần lớn vay từ ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính cho vay nợ khác.
Trước tình hình này, nhà đầu cơ buộc phải thanh lý bất động sản với giá thấp bởi họ không thể chịu được áp lực từ khoản lãi vay phải trả. Nếu nhà đầu cơ mua bất động sản bằng tiền của họ thì họ sẽ có nhiều lựa chọn hơn ngoài việc cắt lỗ do họ không chịu nguy cơ siết nợ. Tuy nhiên trường hợp này rất hiếm trong thị trường đầu cơ bất động sản.
Các nhà đầu tư bất động sản mua bất động sản bằng tiền mặt thường gồm hai loại là người mua bất động sản vì mục đích ở, sinh sống và người mua bất động sản để đầu tư giá trị lâu dài khác với đầu cơ.
Nhà đầu tư bất động sản chân chính sẽ mua bất động sản với giá trị thấp và chờ thời gian để bán, tương tự với phương án tiết kiệm của người dân Việt Nam trong vài thập kỉ trở lại đây, tương đương với việc tích trữ vàng và ngoại hối.
Còn người mua bất động sản để ở, sinh sống cũng có thể vay vốn ngân hàng và các tổ chức tài chính nhưng các trường hợp này thường sẽ không có biến động lớn, người mua đủ khả năng vay trả nợ theo kế hoạch, không chịu phụ thuộc vào thị trường do họ không phụ thuộc vào sự biến động của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản hiện nay đã bị làn sóng đầu cơ đẩy quá cao, dẫn đến việc dù có các biện pháp can thiệp bởi Chính phủ như việc siết chặt tín dụng năm 2022 hay việc ban hành các Nghị định như Nghị định số 08 cũng khó mà bình ổn thị trường bất động sản trong thời điểm hiện tại.
Nghị định số 08 sẽ giải quyết được một vài khó khăn, cung cấp một vài giải pháp và hướng đi để doanh nghiệp bất động sản nói riêng và doanh nghiệp nói chung có thể khôi phục lại thị trường vốn trái phiếu đang chịu ‘tổn thương’ nặng nề.
Tuy nhiên, về bản chất, khó khăn của thị trường bất động sản cần phải được giải quyết theo hướng sâu hơn, từ chính sách kinh doanh hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện tại.
Ngoài yếu tố của làn sóng đầu cơ đẩy giá bất động sản lên cao thì thực tế rằng các sản phẩm bất động sản đó vốn đã ở phân khúc giá cao hoặc siêu cao được các doanh nghiệp bất động sản chủ ý tạo ra, xây dựng phù hợp với làn sóng đầu cơ và giới giàu, siêu giàu.
Các loại bất động sản resort, condotel,… không được tạo ra với mục đích cho người dân thu nhập thấp có nhu cầu sinh sống mà được tạo ra chủ yếu để đẩy giá bất động sản, đầu cơ.
Theo đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần thay đổi kế hoạch kinh doanh của mình, tạo ra các sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu thị trường hiện đang là của người dân có thu nhập thấp, trung bình thay vì các sản phẩm hạng sang như hiện tại.
Ngoài đáp ứng quy luật cung – cầu của thị trường, việc cung cấp các sản phẩm bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu an sinh xã hội của người dân cũng phù hợp với chính sách của Chính phủ và qua đó, sẽ được hỗ trợ bởi Nhà nước Việt Nam thông qua các ưu đãi thuế, tuyên dương,…
Với sự quản lý chặt chẽ của Chính phủ Việt Nam hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không còn là cơ hội kinh doanh lấy lãi cao trong thời gian ngắn của giới doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu cơ nữa. Tuy nhiên, việc thay đổi chính sách kinh doanh không thể nào được Nhà nước áp đặt mà cần các doanh nghiệp bất động sản tự nhận thức và tự thay đổi phù hợp với nhu cầu thị trường.
Liên hệ với công ty luật ASL LAW để được hướng dẫn về bất động sản tại Việt Nam:
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
