English
中文 (中国)
日本語
Đề xuất xác định thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình đang nhận được sự quan tâm lớn từ người dân và thị trường bất động sản. Một trong những lo ngại phổ biến là khi chung cư hết niên hạn, chủ sở hữu có thể mất căn hộ, mất quyền sử dụng đất hoặc không còn được bảo đảm quyền tài sản đã được xác lập trước đó.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng công trình với thời hạn sở hữu căn hộ và thời hạn sử dụng đất. Nhà chung cư, tương tự các công trình xây dựng khác, không thể tồn tại vĩnh viễn về mặt vật lý. Tuổi thọ thực tế của công trình phụ thuộc vào thiết kế, chất lượng thi công, điều kiện khai thác, hoạt động bảo trì và những tác động từ môi trường. Trong khi đó, quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu là các quyền tài sản được xác lập và bảo vệ theo pháp luật.
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi năm 2026 đề xuất làm rõ cơ chế xử lý khi chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc không còn bảo đảm an toàn. Theo đó, công trình sẽ được kiểm định để xác định có thể tiếp tục sử dụng hay phải phá dỡ. Nếu phải phá dỡ, quyền đối với phần công trình và quyền sử dụng đất sẽ được xử lý theo những cơ chế khác nhau, bao gồm xây dựng lại, đóng góp kinh phí, bồi thường hoặc bố trí tái định cư.
Cần lưu ý đây mới là nội dung dự kiến trong quá trình sửa đổi pháp luật. Bộ Xây dựng từng đề xuất gắn thời hạn sở hữu chung cư với thời hạn sử dụng công trình, trong khi Hiệp hội Bất động sản TP HCM đề nghị chỉ sử dụng khái niệm “thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình”. Cách tiếp cận sau nhằm tránh cách hiểu rằng quyền sở hữu căn hộ bị giới hạn ngay từ đầu hoặc tự động chấm dứt khi công trình vừa hết niên hạn thiết kế.
Do đó, vấn đề quan trọng không chỉ nằm ở việc chung cư được xác định thời hạn bao nhiêu năm, mà còn ở quy trình kiểm định, thời điểm chấm dứt quyền sở hữu, quyền đối với đất và nghĩa vụ tài chính của cư dân khi công trình phải xây dựng lại.
Pháp luật hiện hành quy định thế nào về thời hạn sử dụng chung cư?
Luật Nhà ở năm 2023 không quy định một thời hạn sở hữu cố định áp dụng chung cho mọi căn hộ. Pháp luật hiện hành chủ yếu điều chỉnh thời hạn sử dụng nhà chung cư, được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế trên cơ sở kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Điều này có nghĩa việc một công trình hết thời hạn theo thiết kế không đương nhiên làm chấm dứt quyền sở hữu căn hộ. Khi hết thời hạn, chung cư phải được kiểm tra, đánh giá chất lượng. Nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn, cơ quan có thẩm quyền có thể xác định thời gian được tiếp tục sử dụng. Chỉ khi kết quả kiểm định cho thấy công trình không còn an toàn, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc trường hợp bắt buộc phá dỡ thì quy trình di dời, phá dỡ và xây dựng lại mới được thực hiện.
Về mặt pháp lý, giá trị của căn hộ chung cư bao gồm hai thành phần cần được phân biệt. Thành phần thứ nhất là quyền sở hữu đối với phần diện tích căn hộ và quyền sử dụng các phần sở hữu chung trong tòa nhà. Thành phần thứ hai là quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu căn hộ đối với khu đất xây dựng chung cư. Việc phần công trình phải phá dỡ do hết tuổi thọ không nhất thiết làm chấm dứt đồng thời quyền sử dụng đất chung.
Đối với chung cư được xây dựng trên đất ở có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài, chủ căn hộ có quyền sử dụng đất chung theo tỷ lệ tương ứng. Khi công trình không còn tồn tại, giá trị quyền sử dụng đất vẫn là cơ sở quan trọng để xác định quyền tham gia xây dựng lại, quyền nhận căn hộ tái định cư hoặc mức bồi thường. Vì vậy, cách hiểu “chung cư hết niên hạn thì người dân mất trắng tài sản” là chưa phản ánh đúng bản chất pháp lý.
Ngược lại, đối với căn hộ được xây dựng trên đất có thời hạn, chẳng hạn một số dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ, quyền của người mua có thể bị giới hạn theo thời hạn sử dụng đất hoặc thời hạn của dự án. Người mua cần kiểm tra mục đích sử dụng đất, thời hạn còn lại và nội dung ghi nhận trên Giấy chứng nhận, thay vì chỉ căn cứ vào tên gọi của sản phẩm bất động sản.
Như vậy, pháp luật hiện hành đang áp dụng nguyên tắc đánh giá chất lượng thực tế thay vì mặc nhiên phá dỡ chung cư khi hết niên hạn thiết kế. Vấn đề mà dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cần giải quyết là xác lập một quy trình minh bạch hơn về kiểm định, gia hạn sử dụng, phá dỡ và xử lý quyền tài sản của chủ sở hữu khi công trình thực sự không còn khả năng tiếp tục sử dụng.
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi năm 2026 đề xuất điều gì?
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đề xuất xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn sử dụng của công trình. Thời hạn này được ghi nhận trong hồ sơ thiết kế đã được thẩm định và tính từ thời điểm toàn bộ công trình được nghiệm thu, đưa vào sử dụng. Cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế cũng phải xác định rõ niên hạn của chung cư để chủ đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và người mua có thể tiếp cận thông tin ngay từ đầu.
Khi công trình hết thời hạn sử dụng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức kiểm định và đánh giá chất lượng. Việc kiểm định cũng có thể được tiến hành trước thời điểm hết niên hạn nếu chung cư bị hư hỏng nghiêm trọng do cháy, nổ, thiên tai, có nguy cơ sập đổ hoặc không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng.
Nếu kết quả kiểm định xác định công trình vẫn đủ điều kiện an toàn, chung cư có thể được gia hạn và tiếp tục sử dụng. Ngược lại, nếu công trình không còn khả năng sử dụng an toàn, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện quy trình di dời, phá dỡ và xây dựng lại theo quy định.
Một nội dung đáng chú ý trong đề xuất ban đầu của Bộ Xây dựng là quyền sở hữu đối với căn hộ và các phần diện tích khác trong nhà chung cư sẽ chấm dứt sau khi công trình bị phá dỡ. Tuy nhiên, quyền tài sản của chủ sở hữu không mất đi hoàn toàn, bởi họ vẫn có quyền đối với phần đất sử dụng chung và có thể tham gia xây dựng lại, nhận bồi thường hoặc được bố trí tái định cư.
HoREA đề nghị không sử dụng khái niệm “sở hữu nhà chung cư có thời hạn” mà nên quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình”. Cách diễn đạt này phản ánh chính xác hơn rằng phần công trình có tuổi thọ kỹ thuật nhất định, trong khi quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của người dân chỉ được xử lý khi có đầy đủ căn cứ pháp lý về phá dỡ và tái thiết.
Doanh nghiệp nên tham khảo dịch vụ tư vấn pháp lý cho doanh nghiệp chuyên sâu của các Công ty luật tại Hà Nội để nhận được giải đáp phù hợp nhất cho tình hình thực tế của mình.
Hết niên hạn sử dụng có đồng nghĩa phải phá dỡ chung cư không?
Việc chung cư hết niên hạn theo hồ sơ thiết kế không đồng nghĩa công trình phải lập tức bị phá dỡ. Niên hạn thiết kế là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền tổ chức kiểm tra, đánh giá lại chất lượng và khả năng tiếp tục sử dụng của công trình.
Nếu kết quả kiểm định cho thấy chung cư vẫn bảo đảm khả năng chịu lực và các điều kiện an toàn, cơ quan có thẩm quyền có thể cho phép tiếp tục sử dụng trong một thời hạn nhất định. Trong thời gian này, chủ sở hữu vẫn được chiếm hữu, sử dụng và thực hiện các quyền đối với căn hộ, đồng thời phải tuân thủ yêu cầu về bảo trì, sửa chữa và kiểm định lại.
Trường hợp công trình bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc không còn đáp ứng yêu cầu an toàn, chung cư có thể bị buộc phá dỡ. Quyết định này phải dựa trên kết luận kiểm định và được thực hiện theo trình tự pháp luật, không thể chỉ căn cứ vào việc công trình đã sử dụng đủ số năm ghi trong hồ sơ thiết kế.
Cần phân biệt ba thời điểm: thời điểm chung cư hết niên hạn thiết kế, thời điểm có quyết định phá dỡ và thời điểm công trình thực tế được phá dỡ. Các thời điểm này có thể cách nhau một khoảng thời gian dài do phải hoàn thành việc kiểm định, lập phương án bồi thường, tổ chức di dời và bố trí chỗ ở tạm thời cho cư dân.
Vì vậy, dự thảo cần xác định rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong từng giai đoạn. Đặc biệt, không nên chấm dứt quyền sở hữu ngay khi có quyết định phá dỡ nếu cư dân chưa được bố trí tạm cư, chưa nhận bồi thường hoặc vẫn đang quản lý, sử dụng căn hộ trên thực tế.
Khi chung cư bị phá dỡ, quyền sở hữu căn hộ được xử lý thế nào?
Khi chung cư bị phá dỡ, phần công trình tạo thành căn hộ không còn tồn tại về mặt vật lý. Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, quyền sở hữu đối với căn hộ và các phần diện tích khác trong nhà chung cư sẽ chấm dứt sau quá trình phá dỡ. Tuy nhiên, việc chấm dứt quyền đối với phần công trình không đồng nghĩa toàn bộ quyền tài sản của chủ căn hộ bị xóa bỏ.
HoREA đề nghị quy định quyền sở hữu chỉ chấm dứt khi chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ, việc phá dỡ đã được thực hiện và các chủ sở hữu không còn chiếm hữu, sử dụng công trình. Đề xuất này nhằm tránh khoảng trống pháp lý trong giai đoạn đã có quyết định phá dỡ nhưng cư dân chưa di dời hoặc phương án bồi thường, tái định cư chưa hoàn tất.
Sau khi căn hộ không còn tồn tại, quyền lợi của chủ sở hữu được chuyển sang các quyền liên quan đến phần đất chung và phương án xây dựng lại. Tùy từng trường hợp, họ có thể đóng góp kinh phí để nhận căn hộ trong công trình mới, hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thực hiện dự án hoặc nhận bồi thường giá trị quyền sử dụng đất nếu không tiếp tục tham gia.
Dự thảo cũng cần làm rõ việc điều chỉnh hoặc thu hồi Giấy chứng nhận sau khi chung cư bị phá dỡ. Trình tự này phải gắn với việc xác lập quyền đối với căn hộ mới, quyền nhận bồi thường hoặc quyền sử dụng đất còn lại, tránh tình trạng quyền sở hữu cũ đã bị chấm dứt nhưng quyền thay thế chưa được ghi nhận.
Ngoài ra, cần có cơ chế xử lý riêng đối với căn hộ đang được thế chấp, đang cho thuê, thuộc sở hữu chung hoặc có tranh chấp. Quyền của ngân hàng, người thuê, người thừa kế và các đồng sở hữu không đương nhiên chấm dứt mà phải được chuyển đổi hoặc giải quyết trong phương án phá dỡ, bồi thường và xây dựng lại.
Quyền sử dụng đất của chủ căn hộ có chấm dứt theo công trình không?
Việc chung cư bị phá dỡ không đồng nghĩa quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu căn hộ đương nhiên chấm dứt. Đối với chung cư được xây dựng trên đất ở có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài, mỗi chủ sở hữu vẫn có quyền đối với phần đất chung theo tỷ lệ tương ứng, ngay cả khi phần công trình tạo thành căn hộ không còn tồn tại.
Sau khi chung cư bị phá dỡ, các chủ sở hữu có thể đóng góp kinh phí để xây dựng lại hoặc hợp tác với doanh nghiệp có năng lực thực hiện dự án mới. Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, mức đóng góp có thể được xác định dựa trên diện tích căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới của một mét vuông sàn tại thời điểm phá dỡ. Tuy nhiên, dự thảo vẫn cần làm rõ cách phân bổ các khoản chi phí như phá dỡ, tạm cư, xây dựng hạ tầng và phần chênh lệch giữa diện tích căn hộ cũ với căn hộ mới.
Trường hợp không có nhu cầu hoặc không đủ khả năng tài chính để tham gia xây dựng lại, chủ sở hữu có thể bàn giao phần đất để Nhà nước lựa chọn nhà đầu tư tại Việt Nam và nhận bồi thường giá trị quyền sử dụng đất. Nếu khu đất tiếp tục được quy hoạch để xây dựng chung cư, cư dân nên được ưu tiên tái định cư tại chỗ. Nếu không thể tiếp tục xây dựng chung cư tại vị trí cũ, việc bồi thường có thể được thực hiện bằng tiền hoặc thông qua bố trí nhà ở tái định cư tại khu vực phù hợp.
Dự thảo cần quy định rõ phương pháp xác định tỷ lệ quyền sử dụng đất của từng căn hộ, bởi đây là cơ sở để tính mức đóng góp, giá trị bồi thường và quyền nhận căn hộ trong công trình mới. Việc định giá không nên chỉ dựa trên giá trị còn lại của phần công trình đã xuống cấp mà phải tính đến giá trị quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu.
Đối với căn hộ được xây dựng trên đất có thời hạn, quyền lợi của người mua còn phụ thuộc vào thời hạn dự án, thời hạn sử dụng đất và khả năng được gia hạn. Vì vậy, trường hợp này cần được phân biệt với chung cư được xây dựng trên đất ở có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài.
Người mua và chủ sở hữu chung cư cần lưu ý điều gì?
Người dân không nên hiểu rằng chung cư hết niên hạn đồng nghĩa với việc mất trắng căn hộ và phần đất. Hết niên hạn thiết kế trước hết làm phát sinh việc kiểm định chất lượng. Chỉ khi công trình không còn bảo đảm an toàn, không được gia hạn sử dụng và thuộc trường hợp phải phá dỡ thì quyền sở hữu đối với phần công trình mới được xử lý.
Khi mua căn hộ, người mua cần kiểm tra loại đất, thời hạn sử dụng đất của dự án, thời hạn sử dụng công trình theo hồ sơ thiết kế và thời điểm nghiệm thu đưa chung cư vào sử dụng. Nội dung về quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất được ghi nhận trên Giấy chứng nhận cũng cần được đối chiếu với hồ sơ pháp lý của dự án.
Bên cạnh vị trí, diện tích, giá bán và tiện ích, người mua nên quan tâm đến diện tích khu đất, mật độ xây dựng, tổng số căn hộ và tỷ lệ quyền sử dụng đất chung tương ứng với mỗi căn. Những yếu tố này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bồi thường và quyền lợi của chủ sở hữu khi chung cư được xây dựng lại.
Đối với chung cư đã được sử dụng trong thời gian dài, người mua cần xem xét tình trạng bảo trì, kết quả kiểm định gần nhất, kế hoạch cải tạo và khả năng phải di dời hoặc phá dỡ. Giá mua nên phản ánh cả chi phí có thể phát sinh, thời gian tạm cư và nghĩa vụ tài chính để nhận căn hộ trong công trình mới.
Doanh nghiệp kinh doanh tại Việt Nam là chủ sở hữu hiện tại cần tích cực tham gia hội nghị nhà chung cư, giám sát việc quản lý quỹ bảo trì và yêu cầu thực hiện bảo dưỡng định kỳ. Chất lượng quản lý, vận hành và bảo trì có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tuổi thọ thực tế cũng như khả năng công trình được tiếp tục sử dụng sau khi hết niên hạn thiết kế.
Nếu chung cư bị yêu cầu phá dỡ, cư dân cần yêu cầu cung cấp kết luận kiểm định, quyết định của cơ quan có thẩm quyền và phương án xây dựng lại, bồi thường, tạm cư. Việc bàn giao căn hộ chỉ nên được thực hiện sau khi quyền sử dụng đất, nghĩa vụ đóng góp, mức bồi thường và thời điểm nhận căn hộ mới đã được xác định rõ ràng.
ASL Law là công ty luật độc lập và cung cấp đầy đủ dịch vụ được tín nhiệm cao của Việt Nam gồm các luật sư giàu kinh nghiệm và tài năng. ASL Law được Legal500, Asia Law, WTR và Asia Business Law Journal xếp hạng là Công ty Luật hàng đầu tại Việt Nam. Có trụ sở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, mục đích chính của ASL LAW là cung cấp lời tư vấn và giải pháp lý thiết thực, hiệu quả và hợp pháp nhất cho khách hàng trong nước và quốc tế. Nếu cần sự trợ giúp, Quý khách hàng có thể gửi email liên hệ tới [email protected].
Liên hệ với công ty Luật ASL LAW để được hướng dẫn về Bất động sản tại Việt Nam:
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
