English
中文 (中国)
Trong bước tiến quan trọng của việc điều chỉnh và cải cách hệ thống pháp luật về đất đai, Luật Đất đai 2024 sửa đổi, thay thế Luật Đất đai 2013 (“Luật Đất đai 2024”) đã được ban hành với sứ mệnh tối cao là tạo ra một khung pháp lý hiệu quả và minh bạch, đồng thời đảm bảo sự công bằng và bền vững trong quản lý và sử dụng đất đai. Được ban hành với mục đích, tinh thần nâng cao chất lượng cuộc sống và phát triển bền vững, luật này không chỉ là một bộ tài liệu pháp lý mà còn là tài liệu hướng dẫn cụ thể cho cộng đồng pháp lý tại Việt Nam và các bên liên quan đến lĩnh vực đất đai, bất động sản trong quá trình thực thi và tuân thủ.
Với sự chú trọng vào việc giải quyết các vấn đề phức tạp liên quan đến quản lý, sử dụng, và giao dịch đất đai, Luật Đất đai 2024 đánh dấu một bước tiến mới trong việc thúc đẩy sự phát triển bền vững và đồng đều của đất đai trên toàn quốc.
Trong đó, những điểm chính nổi bật của luật này không chỉ đáp ứng nhu cầu thực tiễn mà còn đề xuất những giải pháp sáng tạo và linh hoạt để đối phó với những thách thức phát sinh trong quản lý đất đai hiện đại.
Chính vì vậy, bài viết này sẽ tập trung phân tích và trình bày các điểm chính của Luật Đất đai 2024, nhấn mạnh vào những quy định quan trọng và những tác động đáng chú ý mà luật sửa đổi mang lại đối với xã hội.
Linh động trong việc thanh toán tiền thuê đất
Theo quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13 (“Luật Đất đai 2013”), cá nhân, doanh nghiệp và các đơn vị khác đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có thể được phép chuyển đổi sang trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Tuy nhiên, quyền chuyển đổi ngược lại từ trả tiền một lần sang trả tiền thuê mỗi năm một lần hiện không được quy định trong Luật Đất đai 2013, tạo nên tắc nghẽn cho các bên không có dư dả nguồn tài chính để thanh toán một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Nhận thức được bất cập này, khoản 2 Điều 30 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất từng năm cho “tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê…”
Phần tiền thuê đất đã nộp trước đó sẽ được khấu trừ vào tiền thuê đất hàng năm theo quy định của Chính phủ.
Quy định trước đây về việc chuyển đổi từ trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê không thay đổi. Theo đó, các bên thuê đất sẽ được linh động lựa chọn hình thức thanh toán tiền thuê đất tùy thuộc vào tình hình tài chính, mục đích thuê đất của mình.
Việc cung cấp sự đa dạng về lựa chọn cho các bên thuê đất sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp triển khai dự án. Dẫu vậy, hiện tại đang có một số ý kiến cho rằng quy định bổ sung này sẽ không tạo ra tác động thiết thực vì phần lớn doanh nghiệp hoạt động tại Việt Nam hiện có xu hướng trả tiền thuê đất một lần hơn là trả tiền từng năm.
Khi doanh nghiệp trả tiền thuê một lần, tài sản đó sẽ đủ điều kiện thế chấp vay ngân hàng, có thể được sử dụng làm đòn bẩy tài chính cho mục đích kinh doanh của doanh nghiệp. Thêm vào đó, nếu trả tiền thuê đất hàng năm, doanh nghiệp sẽ phải hứng chịu rủi ro tài chính khi giá thuê đất có xu hướng tăng dần tại Việt Nam vốn là điều tất yếu.
Dẫu vậy, việc gia tăng lựa chọn cho bên thuê đất vẫn sẽ mang lại tính linh hoạt cho thị trường bất động sản, giúp các doanh nghiệp đang có khó khăn về tài chính có nhiều lựa chọn để phân bổ nguồn vốn tốt hơn thay vì từ bỏ việc thuê đất vì không có khả năng thanh toán một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Mở rộng, quy định chặt chẽ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của “người gốc Việt Nam”
Hiện nay, có nhiều người Việt Nam muốn mua bán đất đai, bất động sản tại Việt Nam nhưng không có quốc tịch. Đây là tình trạng đã trở nên phổ biến hơn gần đây khi việc người Việt Nam tiến tới định cư, nhập cư ở nước ngoài diễn ra nhiều hơn.
Trước đây, những cư dân Việt Nam này muốn sở hữu đất tại Việt Nam buộc phải liên hệ, nhờ người có quốc tịch Việt Nam đứng tên mảnh đất họ muốn mua bán. Tình trạng này dẫn đến nhiều tranh chấp không đáng có, đặc biệt đối với các trường hợp người được nhờ đứng tên là người thân của cư dân Việt Nam tại nước ngoài.
Khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008 số 24/2008/QH12 (“Luật Quốc tịch 2008”) quy định người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Tuy nhiên, khái niệm trên hiện không được quy định tại Luật Đất đai 2013, dẫn đến việc các cá nhân là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền đối với đất đai theo quy định của pháp luật vì họ không thuộc các đối tượng điều chỉnh về đất đai.
Điều 4 và Điều 6 Luật Đất đai 2024 đã thay đổi điều này, bổ sung thêm khái niệm “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” trong hệ thống pháp luật về đất đai tại Việt Nam, tạo điều kiện cho người dân Việt Nam ở nước ngoài có thể chủ động thực hiện các giao dịch về đất đai mà không cần qua các bên trung gian hoặc gặp nhiều khó khăn khi thực hiện giao dịch như trước đây.
Với việc thị trường bất động sản Việt Nam dự kiến có tăng trưởng mạnh trong những năm tới, số lượng công dân Việt Nam làm việc và định cư nước ngoài mong muốn trở về Việt Nam phát triển đã tăng mạnh. Việc cung cấp cơ sở pháp lý để người gốc Việt Nam có thể gia nhập phát triển thị trường bất động sản sẽ mở một kênh đầu tư mới cho thị trường, cấp nguồn vốn mới cho đà phát triển cấp tốc của thị trường bất động sản Việt Nam.
Bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Được quy định trong Nghị quyết số 18-NQ/TW, Luật Đất đai 2024 đã chính thức luật hóa quy định về bãi bỏ cơ chế khung giá đất, bảng giá đất hiện hành và sẽ tiến hành xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Đây là thay đổi quan trọng nhất trong Luật Đất đai 2024.
Trên thị trường bất động sản chủ đạo hiện nay là thị trường thứ cấp, việc mua bán đất giữa các bên được thực hiện chủ yếu theo nguyên tắc thị trường, tức giá đất được xác định theo nhu cầu của các bên, dựa trên khung giá thị trường thứ cấp không được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật hoặc bởi các cơ quan có thẩm quyền.
Trái ngược với thị trường sơ cấp khi mà các bên mua quyền sử dụng đất trực tiếp từ Nhà nước là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, việc giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường thứ cấp hiện không được thực hiện theo khung giá đất và bảng giá đất theo quy định.
Với việc khung giá đất do Chính phủ ban hành đình kỳ 5 năm/lần theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 và bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh và Hội đồng Nhân dân cùng cấp quy định 5 năm/lần theo quy định tại khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013, mức giá áp dụng theo khung giá, bảng giá đất tại Việt Nam vẫn có sự chênh lệch lớn so với mức giá đất thực tế của thị trường thứ cấp.
Tình trạng này đã dẫn đến hệ quả là các bên mua bán đất trên thị trường thứ cấp thỏa thuận ngầm với nhau về giá chuyển nhượng đất thực tế nhưng khi công chứng, bàn giao đất dưới sự giám sát của các cơ quan có thẩm quyền thì lại áp giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng rất thấp so với giá thị trường, chỉ bằng hoặc cao hơn khung giá, bảng giá đất một chút để tránh đóng thuế cao.
Hành vi này dẫn đến thất thu thuế. Nghiêm trọng hơn là việc che giấu giá chuyển nhượng đất này khiến Nhà nước khó kiểm soát, giám sát được giá đất tại thị trường thứ cấp, tạo điều kiện cho các bên đầu cơ bất động sản hoặc các tổ chức thực hiện việc lũng đoạn, thổi giá đất lên để thu lợi nhuận.
Các hành vi vi phạm pháp luật này có tác động tiêu cực đến nền kinh tế – xã hội Việt Nam, khiến nhu cầu tiếp cận đến bất động sản với mục đích ở thực của người dân Việt Nam không thể đạt được do giá đất tăng cao, hoặc tình trạng gom đất để chờ đẩy giá diễn ra thường xuyên, dẫn đến các mảng đất trống không nằm trong quy hoạch, làm xấu đi hình ảnh của Việt Nam, cùng nhiều hệ lụy khác.
Ngoài việc giảm tải các vấn nạn trên, việc xóa bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất sát giá đất thị trường được xây dựng hàng năm dự kiến cũng mang lại nhiều tác động tích cực hơn cho thị trường bất động sản. Điển hình, việc triển khai thu hồi đất từ người dân sẽ dễ tiến hành hơn khi áp dụng giá đất sát giá thị trường.
Trước đây, các trường hợp người dân biểu tình phản đối, không chịu bàn giao đất chủ yếu đến từ việc họ cảm thấy giá bồi thường, thu hồi đất theo khung giá, bảng giá đất trước đây không sát với giá thị trường, dẫn đến nhiều trường hợp ngôi nhà trở thành chướng ngại giữa phố, làm xấu đi hình ảnh mỹ quan đô thị.
Thắt chặt quy định về thu hồi đất
Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân luôn là vấn đề đất đai được nhiều người quan tâm vì việc này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và lợi ích của họ. Đa phần người dân nắm giữ quyền sử dụng đất đều cho rằng chính sách thu hồi đất hoặc chính sách đền bù khi thu hồi đất chưa thực sự công bằng đối với họ.
Điển hình, các căn hộ tái định cư được cấp cho người dân bị thu hồi đất thường được đánh giá là quá cũ hoặc ở vị trí không thuận lợi so với nơi họ đang ở, khó tiếp cận đến các cơ sở hạ tầng như trường học, chợ, siêu thị hoặc nơi làm việc,…, không tương xứng với giá trị của nhà đất bị thu hồi.
Nhằm đảm bảo việc có một cơ chế đền bù, bồi thường thỏa đáng, công bằng và minh bạch cho những người dân bị thu hồi đất, Điều 79 Luật Đất đai 2024 đã quy định cụ thể 32 trường hợp thu hồi đất nhằm mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Theo đó, từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, Nhà nước chỉ được phép thu hồi đất trong các trường hợp “thật cần thiết” để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhằm phát huy nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế – xã hội theo hướng hiện đại, thực hiện chính sách an sinh xã hội, bảo vệ môi trường và bảo tồn di sản văn hóa.
Việc nhấn mạnh vào yếu tố thật cần thiết là đặc biệt quan trọng để đảm bảo quyền lợi của người dân nắm giữ quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Dẫu vậy, hiện nay 32 trường hợp thu hồi đất trên vẫn mang tính trường hợp chung, tức không có lý giải cụ thể về các trường hợp đáp ứng tiêu chí thu hồi đất. Theo đó, việc thu hồi đất vẫn sẽ nhận ý kiến phản đối của người dân do việc quy định từng trường hợp cụ thể là không khả thi. Tuy nhiên, với các cơ chế hỗ trợ khác như bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất mới hằng năm sát giá thị trường thì sự phản đối dự kiến cũng sẽ ít hơn trước đây, tạo điều kiện cho việc quy hoạch và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam tốt hơn.
Mở rộng phạm vi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất không có giấy tờ
Việc không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để lại nhiều bất tiện cho người dân. Việc sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ mở ra nhiều cơ hội. Điển hình, người dân có thể sử dụng giấy chứng nhận như như công cụ để thế chấp hoặc vay vốn, phát triển kinh doanh. Tuy nhiên, về bản chất, việc không có ‘sổ đỏ’ mang lại sự không an toàn và chắc chắn cho người dân khi sinh sống, dẫn đến nhiều khó khăn.
Trước ngày 01/7/2004, thời hạn xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất không có giấy tờ tại Việt Nam được chia thành 02 mốc thời gian theo hướng dẫn tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, gồm trước ngày 15/10/1993 và từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004.
Luật Đất đai 2014 quy định chi tiết hơn về từng mốc thời gian. Cụ thể gồm trước ngày 18/12/1980, từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 và từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.
Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định về 9 trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
Ngoài thay đổi về phạm vi xét cấp giấy chứng nhận cho đất không có chứng nhận và không có tranh chấp, thay đổi đáng chú ý nhất về lĩnh vực này ở việc trước đây, nếu mảnh đất không có giấy chứng nhận vướng vào các dự án, quy hoạch chung thì sẽ không đáp ứng điều kiện cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, hiện tại, người dân sẽ có quyền được cấp giấy chứng nhận kể cả trong trường hợp đất thuộc dự án, quy hoạch chung.
Theo đó, nếu mảnh đất đó hiện thuộc diện quy hoạch, các cơ quan có thẩm quyền sẽ phải tiến hành công đoạn thương lượng để chủ sở hữu quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình, qua đó đề cao quyền lợi của chủ sở hữu giấy chứng nhận.
Về phía Nhà nước là cơ quan đại diện toàn dân về quản lý đất đai, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân ngoài việc cung cấp sự bảo đảm cho người dân về mặt tinh thần cũng mang lại một số lợi ích thực chất như Nhà nước sẽ có cơ sở để giám sát thị trường đất đai, bất động sản tốt hơn, hoặc bổ sung, gia tăng nguồn thu thông qua việc thu thuế các mảnh đất đã được chứng nhận quyền sử dụng của các cá nhân, tổ chức.
ASL Law là công ty luật độc lập và cung cấp đầy đủ dịch vụ được tín nhiệm cao của Việt Nam gồm các luật sư giàu kinh nghiệm và tài năng. ASL Law được Legal500, Asia Law, WTR và Asia Business Law Journal. xếp hạng là Công ty Luật hàng đầu tại Việt Nam. Có trụ sở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, mục đích chính của ASL LAW là cung cấp lời tư vấn và giải pháp lý thiết thực, hiệu quả và hợp pháp nhất cho khách hàng trong nước và quốc tế. Nếu cần sự trợ giúp, Quý khách hàng có thể gửi email liên hệ tới info@aslgate.com.
Liên hệ với công ty Luật ASL LAW để được hướng dẫn về Bất động sản tại Việt Nam:
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
