English
中文 (中国)
Trong chương trình “Kinh doanh và Pháp luật” của đài truyền hình VTV, Luật sư Phạm Duy Khương – Giám đốc điều hành Công ty luật ASL LAW đã tham gia trình bày góc nhìn chuyên sâu của mình về vấn đề tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư tại Việt Nam.
Nội dung tranh chấp
Tại chương trình, DCT Mai Trang đã trình bày về một tình huống tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư tại Việt Nam với nội dung:
Tháng 11/2011, Công ty B được UBND tỉnh H cấp giấy chứng nhận đầu tư và giao cho công ty B nhận đầu tư xây dựng công trình có quy mô diện tích khoảng 34.829m2, tổng vốn đầu tư 54.151.893.009 đồng. Nhưng do công ty B chậm thực hiện nên T/9/2016 UBND tỉnh H ban hành Văn bản thu hồi dự án và đề nghị Công ty B tự thanh lý tài sản gắn liền với đất dự án.
Ngày 30/12/2016, UBND tỉnh Hậu Giang có ban hành Văn bản số 2287 thống nhất cho công ty A đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư – Thương mại – CM thay cho công ty B.
Tuy nhiên trước đó ngày ngày 30/11/2016, Doanh nghiệp tư nhân A đã ký hợp đồng nhận chuyển nhượng lại toàn bộ dự án từ công ty B với giá 14 tỷ đồng. Hình thức thanh toán được thực hiện theo 2 phương án:
- Thứ nhất công ty A nhận trả nợ thay các khoản nợ mà công ty B nợ đối tác trị giá : 9,7 tỷ đồng
- Thứ hai Công ty A thanh toán cho công ty B số tiền: 4,3 tỷ đồng để công ty B thu hồi 15 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cầm cố trước đó về cho công ty A.
Sau khi hợp đồng được giao kết, công ty A đã thanh toán 9,7 tỷ đồng thể hiện qua các chứng từ sau:
- Phiếu chi ngày 30/12/2016 là 300.000.000 đồng;
- Phiếu chi ngày 05/01/2017 là 325.075.000 đồng;
- Giấy biên nhận ngày 22/12/2016 là 20.000.000 đồng;
- Giấy nhận tiền ngày 06/01/2017 là 9.090.000.000 đồng;
- Giao trực tiếp ngày 06/01/2017 là 40.000.000 đồng và ngày 15/01/2017 là 10.000.000 đồng không làm biên nhận
Tất cả các khoản trên là chuyển trực tiếp cho bà P, ông D và Công ty TPĐ là đối tác công nợ của công ty B.
Ngày 17/01/2017, Công ty B bàn giao đất của dự án cho công ty A nguyên đơn và Công ty A đã thuê đơn vị có chức năng rà phá bom mìn và tiến hành thi công dự án nhưng công ty B không giao 15 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có diện tích 8.232,4m2 trong tổng diện tích dự án và không ký hợp đồng chuyển nhượng lại phần đất này cho nguyên đơn với lý do công ty A chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán giá trị dự án cho công ty B.
Ngày 15/8/2017, công ty B tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng 8.232,4m2 (đã làm hợp đồng chuyển nhượng cho công ty A trước đó) cho Công ty TNHH ĐA với giá 3.700.000.000 đồng. Đồng thời, còn lập hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án cho Công ty TNHH ĐA với giá 15.000.000.000 đồng.
Do quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, công ty A khởi kiện công ty B ra Tòa án yêu cầu giải quyết.
Tranh luận về những tình tiết trong tình huống tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư
MC Mai Trang đặt câu hỏi: “Như tình tiết vụ án nêu: Ngày 30/12/2016 UBND tỉnh H mới phê duyệt chấp thuận cho Công ty A được nhận dự án đầu tư, xong từ ngày 30/11/2016 Công ty A đã ký hợp động nhận chuyển nhượng lại dự án từ Công ty B. Đây có phải là một trong những thiếu sót căn bản của công ty A dẫn tới những rủi ro cho mình không thưa ông Khương?”
Về vấn đề này, Luật sư Khương có một số nhận định như sau:
– Khi tiến hành đối chiếu đến các quy định pháp luật, trong Luật Kinh doanh bất động sản có quy định tại khoản 3 Điều 48 về Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản như sau: “Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai’”.
Bên cạnh đó, tại Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản có quy định về Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản yêu cầu “Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án hoặc cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền” và “trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng, trường hợp không đủ điều kiện cho phép chuyển nhượng thì phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết.”
Như vậy, từ những quy định nêu trên, ta có thể thấy Công ty B hoàn toàn có thể vin vào việc DNTN A chưa nhận được văn bản chấp thuận được nhận chuyển nhượng dự án từ phía cơ quan Nhà nước tại thời điểm giao kết hợp đồng. Từ đó họ có thể cho rằng Công ty A đã vi phạm về hình thức hợp đồng, không có đủ tư cách pháp lý để tiến hành nhận chuyển nhượng dự án từ phía Công ty B.
Bên cạnh đó, xét đến vấn đề Công ty A nhận chuyển nhượng dự án đầu tư từ Công ty B bằng phương án trả thay các khoản nợ với đối tác cho Công ty B, Điều 370 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về chuyển giao nghĩa vụ như sau: “Bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ cho người thế nghĩa vụ nếu được bên có quyền đồng ý, trừ trường hợp nghĩa vụ gắn liền với nhân thân của bên có nghĩa vụ hoặc pháp luật có quy định không được chuyển giao nghĩa vụ.”
Như vậy, nếu DNTN A tiến hành trả thay nợ với đối tác cho Công ty B, tồn tại rủi ro cho Công ty A rằng nếu không có các tài liệu ghi nhận sự thoả thuận chuyển nghĩa vụ giữa các bên, các đối tác có quyền đối với các khoản nợ của Công ty B có thể nói rằng không đồng ý với việc trả nợ thay cho Công ty B của DNTN A, từ đó từ chối các khoản thanh toán từ bên A và không ghi nhận việc thanh toán.
Theo đó, DNTN A sẽ gặp bất lợi trong việc chứng minh nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng chuyển nhượng dự án, vì dù rằng DNTN A đã thực hiện chuyển tiền đến các chủ nợ của Công ty B, các giao dịch đó về mặt pháp lý có thể không có hiệu lực nếu như không có sự đồng ý của các đối tác nợ.
Từ đó, theo tôi, nếu DNTN A không chứng minh được việc mình đã thanh toán hợp đồng cho Công ty B, cũng như không có những văn bản chấp thuận từ phía cơ quan nhà nước thì bản thân DNTN A đã đặt mình vào tình thế rất rủi ro khi tiến hành giao kết HĐ nhận chuyển nhượng dự án và cả khi tiến hành thực hiện các thỏa thuận về việc thanh toán tiền với Công ty B.
MC Mai Trang tiếp tục đặt câu hỏi: “Và đến ngày 15/8/2017, công ty B lại tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án cho Công ty TNHH ĐA. Việc làm này của công ty B đã vi phạm cơ bản vào quy định của pháp luật như thế nào thưa ông Khương?”
Luật sư Khương cho biết:
Theo tình tiết vụ việc, vào ngày 15/08/2017, Công ty B tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án với Công ty TNHH ĐA khi chưa hề có văn bản chấm dứt hợp đồng chyển nhượng dự án chính thức nào với DNTN A.
Tại trường hợp này, có hai trường hợp giả định có thể xảy ra:
- Trường hợp 1, Công ty TNHH ĐA có biết về Hợp đồng chuyển nhượng dự án được ký kết giữa DNTN A và Công ty B;
- Trường hợp 2, Công ty TNHH ĐA hoàn toàn không biết về Hợp đồng chuyển nhượng dự án giữa DNTN A và Công ty B.
Ở cả hai trường hợp, Công ty B đều đã vi phạm cơ bản các quy định pháp luật trong Luật Kinh doanh bất động sản, cụ thể như sau:
Khoản 4 Điều 8 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về “Các hành vi bị cấm”, cụ thể là hành vi “Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản.”
Bên cạnh đó, Điều 52 Luật Kinh doanh bất động sản cũng có quy định chi tiết về nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản.
Như vậy, có thể thấy theo tình tiết vụ việc, nếu theo trường hợp 1 rằng Công ty TNHH ĐA có biết về Hợp đồng chuyển nhượng dự án giữa DNTN A và Công ty B, khi chưa có bất kỳ văn bản nào chính thức về việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng dự án giữa DNTN A và Công ty B, Công ty B cũng không có bất kỳ bằng chứng chứng minh về việc DNTN A chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán, việc Công ty B tự ý bán dự án lại cho một bên thứ ba là Công ty TNHH ĐA đã vi phạm nghiêm trọng về quy định chung về giao kết hợp đồng trong pháp luật dân sự cũng như các quy định về nghĩa vụ của bên chuyển nhượng dự án trong Luật Kinh doanh bât động sản.
Công ty B trên thực tế đã có hành vi gian lận và lừa dối đối với DNTN A. Đồng thời Công ty B cũng không làm đúng, đủ nghĩa vụ của mình với tư cách là chủ đầu tư chuyển nhượng dự án trong Hợp dồng chuyển nhượng dự án đối với DNTN A. Việc làm này của Công ty B đã gây ra thiệt hại nghiêm trọng, xâm phạm về quyền và lợi ích của cả DNTN A.
Bên cạnh đó, nếu theo trường hợp hai, Công ty TNHH ĐA hoàn toàn không biết về Hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản giữa DNTN A và Công ty B. Ngoài những hành vi xâm phạm đến quyền và lợi ích của DNTN A đã nêu trên, Công ty B còn vi phạm một hành vi bị cấm quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản nữa quy định tại Khoản 3 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản đối với Công ty TNHH ĐA, đó là: “Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản” đối với Công ty TNHH ĐA. Hơn nữa, Công ty B cũng đã có hành vi lừa dối Công ty TNHH ĐA, bán dự án đã nhận chuyển nhượng với DNTN A cho Công ty TNHH ĐA.
Từ đó ta có thể kết luận, hành vi ký hợp đồng chuyển nhượng dự án của Công ty B đã vi phạm nghiêm trọng các quy định pháp luật cơ bản về kinh doanh bất động sản, gây thiệt hại nghiêm trọng cho các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng dự án. Do đó, theo quy định của pháp luật, các hợp đồng chuyển nhượng giữa Công ty B và Công ty TNHH ĐA là vô hiệu
Tiến đến kết thúc phiên tranh luận, MC Mai Trang đặt câu hỏi cuối cho cả hai vị khách mời: “Từ vụ án tranh chấp cụ thể ở trên, xin mời hai vị khách mời cùng đưa ra những lưu ý gì cho các doanh nghiệp, các nhà đầu tư trong quá trình nhận cũng như chuyển nhượng dự án đầu tư?”
Sau phần trả lời của ông Nết, Luật sư Phạm Duy Khương đưa ra ý kiến của mình:
Trước hết, các bên phải kiểm tra chéo năng lực hành vi pháp luật của nhau để xem liệu bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có tham gia được giao dịch này theo quy định pháp luật hay không.
Nếu 1 trong 2 bên không đủ năng lực chủ thể, theo quy định pháp luật dân sự và pháp luật chuyên ngành về đất đai, kinh doanh bất động sản, giao dịch chuyển nhượng sẽ vô hiệu. Cụ thể:
- Phải xem liệu bên chuyển nhượng có phải chủ sở hữu với dự án hay không? Có thể kiểm tra bằng nhiều cách như yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định giao đất cơ quan có thẩm quyền cấp. Ngoài ra cũng cần xem tình trạng hoạt động của bên chuyển nhượng ra sao, có uy tín không (các khoản nợ bao nhiêu, nợ những ai…)
- Phải xem liệu bên nhận chuyển nhượng có đủ năng lực để nhận chuyển nhượng hay không (Doanh nghiệp có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản hay không…? Có được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận nhận chuyển nhượng dự án hay chưa?)
Tiếp theo, các bên phải đánh giá tình trạng pháp lý dự án. Phải xem dự án có đang được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho bên thứ ba hay không ? có đang bị tịch thu, kê biên không ? có bị tranh chấp hay không?… Để tránh trường hợp giao dịch bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, các bên cần tránh trường hợp dự án rơi bị cấm hoặc hạn chế chuyển nhượng.
Cuối cùng, về hợp đồng chuyển nhượng dự án. Để tránh bị tuyên vô hiệu về hình thức cũng như bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng dự án phải được công chứng, lập thành văn bản và phải được đăng ký cơ quan đăng ký đất đai. Đặc biệt lưu ý, việc đăng ký đất đai rất quan trọng, đó là căn cứ để khẳng định bên nhận chuyển nhượng là chủ sở hữu mới của dự án, và cũng hạn chế việc bên chuyển nhượng chuyển nhượng chồng chéo.
Về nội dung, hợp đồng phải có các điều khoản chặt chẽ về quyền nghĩa vụ các bên, về lộ trình thanh toán, về lộ trình bàn giao dự án…Khi soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng dự án nên tham vấn các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, số tiền hỗ trợ soạn thảo hợp đồng dù tốn kém đến mấy cũng không thể bằng chi phí, thời gian để GQTC.
Liên hệ với công ty Luật ASL LAW để được tư vấn về Đầu tư tại Việt Nam và quốc tế.
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
