English
中文 (中国)
Tại phiên thảo luận thứ hai Chương trình “Kinh doanh và Pháp luật: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư”, Luật sư Phạm Duy Khương đã tiến hành chia sẻ về các điều kiện cần thiết để chuyển nhượng dự án đầu tư và lưu ý khi tiến hành chuyển nhượng khi đã đáp ứng đủ các điều kiện.
MC Mai Trang dẫn chương trình: “Thưa ông Khương, ông có thể chia sẻ cụ thể về điều kiện chung để một dự án đầu tư có thể chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác một phần hoặc toàn bộ dự án là gì?”
Luật sư Khương trả lời:
Thứ nhất, dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật đầu tư 2020. Bao gồm:
Điều 48. Chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư
1. Nhà đầu tư chấm dứt hoạt động đầu tư, dự án đầu tư trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư;
b) Theo các điều kiện chấm dứt hoạt động được quy định trong hợp đồng, điều lệ doanh nghiệp;
c) Hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư.
2. Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư trong các trường hợp sau đây:
a) Dự án đầu tư thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 47 của Luật này mà nhà đầu tư không có khả năng khắc phục điều kiện ngừng hoạt động;
b) Nhà đầu tư không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này;
c) Dự án đầu tư đã ngừng hoạt động và hết thời hạn 12 tháng kể từ ngày ngừng hoạt động, cơ quan đăng ký đầu tư không liên lạc được với nhà đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của nhà đầu tư;
d) Dự án đầu tư thuộc trường hợp bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;
đ) Nhà đầu tư không ký quỹ hoặc không có bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư thuộc diện bảo đảm thực hiện dự án đầu tư;
e) Nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư trên cơ sở giao dịch dân sự giả tạo theo quy định của pháp luật về dân sự;
g) Theo bản án, quyết định của Tòa án, phán quyết trọng tài.
Thứ hai,nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật đầu tư 2020. Bao gồm:
Điều 24. Đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp
2. Việc nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế phải đáp ứng các quy định, điều kiện sau đây:
a) Điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài quy định tại Điều 9 của Luật này;
b) Bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Luật này;
c) Quy định của pháp luật về đất đai về điều kiện nhận quyền sử dụng đất, điều kiện sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới, xã, phường, thị trấn ven biển.
Thứ ba,điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Điều 188, 194 Luật đất đai 2013, điều kiện đối với dự án đầu tư xây dưng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với một phần hoặc toàn bộ dự án là phải có GCN quyền sử dụng đất, đồng thời đáp ứng các điều kiện: (i) có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 điều 188; (ii) phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.
Qua đó, Khoản 1 điều 188 Luật đất đai: (i) có giấy chứng nhận trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 Luật đất đai 2013; (ii) đất không có tranh chấp; (iii) quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (iv) trong thời hạn sử dụng đất.
Thứ tư, điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản.
Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản 2014 cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh tại Việt Nam. Việc chuyển nhượng phải không làm thay đổi (i) mục tiêu, (ii) nội dung của dự án, (iii) đảm bảo quyền lợi của khách hàng, các bên liên quan và (iv) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản.
Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản:
a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;
b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;
c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trên thực tế, vẫn nên quan tâm đến vấn đề về nguồn gốc quyền sử dụng đất đối với dự án là được nhà nước giao đất, cho thuê đất hay nhận chuyển quyền sử dụng đất từ thị trường? – Nguồn là đất phải được Nhà nước giao có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì mới được chuyển nhượng dự án.
Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng đưa ra lưu ý rằng (i) chủ đầu tư chuyển nhượng phải có GCN quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng; (ii) chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.
Thứ năm,điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có).
MC Mai Trang tiếp tục đặt câu hỏi: “Vâng, vậy với những dự án đã đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng thì khi thực hiện chuyển nhượng cũng cần phải tuân theo những nguyên tắc nào không thưa ông Khương?”
Luật sư Khương chia sẻ:
Khoản 2 điều 48 nghị định 31/2021/NĐ-CP, trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư có phát sinh thu nhập, nhà đầu tư chuyển nhượng dự án đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật, trong trường hợp này là thuế TNCN (nhà đầu tư là cá nhân), hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp (nhà đầu tư là tổ chức).
Đối với chuyển nhượng dự án trong hoạt động kinh doanh bất động sản: Điều 11, 12 nghị định 02/2022/NĐ-CP, trước khi chuyển nhượng ít nhất 15 ngày, bên chuyển nhượng dự án, phần dự án BĐS phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng, các bên liên quan (nếu có) biết và đăng tải ít nhất 03 lần liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương hoặc trên đài truyền hình địa phương hoặc đài truyền hình trung ương về việc chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án, và đồng thời giải quyết các ý kiến về quyền lợi liên quan đến dự án của các bên liên quan.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư: Về mặt trình tự, theo Luật đầu tư 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành, các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng dự án đầu tư (i) ký kết hợp đồng nguyên tắc hoặc hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư sau đó sẽ (ii) tiến hành thủ tục thay đổi NĐT trong GCNĐKĐT.
Kết thúc Tọa đàm, MC Mai Trang đặt câu hỏi cho cả hai vị khách mời: “Cuối cùng xin được nghe tư vấn từ phía hai vị khách mời, đó là bên nhận chuyển nhượng cũng như bên chuyển nhượng dự án cần phải đặc biệt lưu ý những vấn đề gì để có thể hạn chế được tối đa những rủi ro, tranh chấp có thể phát sinh sau này?”
Sau phần trả lời của ông Nết, Luật sư Khương chia sẻ:
Đối với bên nhận chuyển nhượng, tự mình hoặc nhờ sự hỗ trợ công ty luật thực hiện việc Rà soát toàn bộ pháp lý dự án (Legal Due Diligence), rà soát tài chính công ty (Financial Due Diligence), kiểm toán, quyết toán thuế; (vấn đề tài chính, khách hàng, công nợ, tình hình triển khai dự án, công nghệ, sở hữu trí tuệ, nhân sự, lao động, hồ sơ thiết kế, báo cáo đánh giá tác động môi trường, PCCC; Các hợp đồng giao dịch với các đối tác đã thực hiện, đang thực hiện, sẽ thực hiện để kiểm soát những rủi ro từ việc kiện tụng, bồi thường của các hợp đồng này).
Đối với bên chuyển nhượng, cần tìm hiểu kỹ có đủ năng lực để nhận chuyển nhượng hay không (Doanh nghiệp có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản hay không…? Có được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận nhận chuyển nhượng dự án hay chưa?) như tôi đã trình bày ở Phần 1.
Bên cạnh đó, các bên cần tuân thủ các quy định pháp luật đối với hợp đồng chuyển nhượng dự án là phải lập thành văn bản và công chứng theo quy định pháp luật đối với dự án kinh doanh bất động sản có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Thêm đó, với các nguồn thông tin hiện nay, để tránh rủi ro liên quan đến việc bên chuyển nhượng đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng với một bên chuyển nhượng khác, nhà đầu tư mới cần kiểm tra kỹ tình trạng dự án cũng như tình trạng của quyền sử dụng đất để tránh trường hợp hợp đồng bị vô hiệu và gây thiệt hại cho công ty.
Công ty Luật ASL LAW có thể hỗ trợ khách hàng trong việc soạn thảo hợp đồng và rà soát hợp đồng liên quan đến việc thực hiện các dự án đầu tư.
Kết thúc chương trình, MC Mai Trang cảm ơn hai vị khách mời đã chia sẻ với đài truyền hình và quý độc giả theo dõi chương trình những thông tin pháp lý hữu ích, đồng thời bày tỏ sự mong chờ đến lần tiếp theo các vị khách mời trở lại trường quay, để tiếp tục chia sẻ những kiến thức, góc nhìn pháp lý chuyên môn của mình.
Tháng 6 năm 2023, Luật sư Phạm Duy Khương đã tham gia chương trình Kinh Doanh và Pháp Luật: Hợp đồng nhượng quyền thương mại lĩnh vực nhà hàng, ăn uống tổ chức bởi VTV, đồng thời cũng được dẫn chương trình bởi MC Mai Trang.
Liên hệ với công ty Luật ASL LAW để được tư vấn về Đầu tư tại Việt Nam và quốc tế.
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
