English
中文 (中国)
Năm 2023, khi Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức trong lĩnh vực nhà ở, việc sửa đổi các quy định hiện hành trong Luật Nhà ở để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở và đảm bảo bền vững cho thị trường bất động sản đã trở thành một quá trình tất yếu. Dẫu vậy, quá trình này đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng và tính toàn diện để đảm bảo rằng những thay đổi sẽ mang lại lợi ích cho cả cộng đồng và người dân – đối tượng chính cần bảo vệ trong thị trường bất động sản Việt Nam.
Một trong những điều cần thiết là tăng cường quản lý và giám sát thị trường bất động sản. Việc này giúp ngăn chặn tình trạng chuyển giá và đảm bảo giá nhà ổn định, tránh tình trạng bong bóng bất động sản gây ảnh hưởng đến ổn định kinh tế quốc gia. Đồng thời, việc này cũng giúp đẩy mạnh phát triển bền vững và công bằng trong lĩnh vực nhà ở.
Nâng cao chất lượng công trình xây dựng là một ưu tiên khác. Việc thiếu chất lượng không chỉ ảnh hưởng đến sự an toàn của cư dân mà còn tạo ra những vấn đề lớn về bảo trì và sửa chữa trong tương lai. Sửa đổi luật nhà ở cần đặt ra các tiêu chuẩn cao về chất lượng xây dựng, cũng như việc kiểm soát chặt chẽ quá trình xây dựng.
Hỗ trợ người dân có thu nhập thấp để sở hữu nhà cũng là một mục tiêu cần đặt ra. Chính sách về nhà ở xã hội và các chương trình hỗ trợ tài chính có thể giúp người dân có thu nhập thấp có cơ hội mua nhà và cải thiện điều kiện sống của họ.
Cuối cùng, việc tạo ra các quy định linh hoạt để thúc đẩy phát triển bền vững trong ngành bất động sản cũng là một điểm quan trọng. Khuyến khích sử dụng công nghệ xanh, giảm lượng rác thải xây dựng, và bảo vệ các khu vực sinh quyển đang là những xu hướng quan trọng cần được tích hợp vào luật nhà ở sửa đổi.
Qua đó, việc sửa đổi Luật Nhà ở không chỉ giúp cải thiện thị trường nhà ở mà còn đóng góp vào sự phát triển bền vững và cân bằng trong xã hội Việt Nam.
Điều kiện phòng cháy chữa cháy và cấp sổ hồng cho chung cư mini
Luật Nhà ở 2023 quy định rằng cá nhân muốn xây dựng chung cư mini (từ 02 tầng trở lên, mỗi tầng có căn hộ, hoặc từ 02 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán hoặc cho thuê phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
Căn hộ đáp ứng điều kiện sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu theo luật đất đai (sổ hồng), và có thể bán, cho thuê, hoặc thuê mua theo quy định của Luật Nhà ở (sửa đổi) và các quy định về kinh doanh bất động sản.
Đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, và khu nhà phải đảm bảo yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định pháp luật.
Trong đó, các điều kiện về phòng cháy, chữa cháy là đặc biệt quan trọng khi trong thời qua, Việt Nam đã chứng kiến nhiều tai nạn thương tâm vì hỏa hoạn, đỉnh điểm là vụ cháy chung cư mini ngày 13 tháng 9 năm 2023 tại Hà Nội dẫn đến thương vong cho nhiều người dân.
Vụ tai nạn này cũng là nguyên nhân chính dẫn đến các ý kiến xung quanh việc xóa bỏ hoàn toàn hình thức chung cư mini hoặc hợp pháp hóa chung cư mini theo hướng đảm bảo an toàn cho người dân sinh sống. Ngoài điều kiện có cơ sở phòng cháy chữa cháy hiệu quả trong chung cư mini, chủ đầu tư cũng phải đảm bảo đường lối tiếp cận đến chung cư mini thông thoáng, để các lực lượng phòng cháy chữa cháy trong khu vực có thể tiếp cận khi có hỏa hoạn.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư
Luật Nhà ở 2023 không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư mà chỉ quy định thời hạn sử dụng. Thời hạn sử dụng được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật xây dựng. Thời hạn sử dụng được tính từ khi nhà chung cư được nghiệm thu và đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng.
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc có nguy cơ mất an toàn tức không còn đủ điều kiện để sinh sống, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chỉ đạo kiểm định, đánh giá chất lượng, và có thể công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo quy định.
Chính sách thời hạn sử dụng đất ở Việt Nam thường được áp dụng để quản lý hiệu quả việc sử dụng và phân phối đất, đồng thời để đảm bảo rằng nguồn đất đai được sử dụng một cách có hiệu quả và bền vững trong quá trình phát triển kinh tế và xã hội.
Ở Việt Nam, quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp phép cho cá nhân và tổ chức theo một khoảng thời gian cụ thể, có trường hợp là 50 năm với khả năng gia hạn. Điều này có nghĩa là người dân không sở hữu trực tiếp đất, mà chỉ có quyền sử dụng nó trong thời hạn được giao. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất này được xem như là một quyền sở hữu có hiệu lực trong một khoảng thời gian dài.
Quy định này có nhiều lợi ích, bao gồm việc quản lý tốt hơn việc sử dụng đất, ngăn chặn hiện tượng giữ đất không hiệu quả, và tạo động lực cho người sử dụng đất phát triển và bảo quản đất một cách bền vững. Tuy nhiên, cũng có những thách thức và lo ngại về quyền lợi của người sử dụng đất, đặc biệt là khi thời hạn sử dụng đất sắp hết hạn và việc gia hạn không được thực hiện dễ dàng.
Quy hoạch đất xây nhà ở xã hội
Trong Luật Nhà ở 2014, không có quy định cụ thể về việc bố trí đất nhà ở xã hội trong các dự án thương mại. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 đã chi tiết hóa yêu cầu này, đặt ra trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc bố trí đủ quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhằm đảm bảo phát triển nhà ở theo kế hoạch đã được phê duyệt.
Đối với các đô thị và loại đô thị khác nhau, Luật quy định rõ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải bố trí quỹ đất để xây dựng các dự án nhà ở xã hội. Quy định này nhằm đảm bảo việc phát triển nhà ở xã hội và xây dựng hạ tầng kỹ thuật một cách đồng bộ.
Bù lại phần đất không được thương mại hóa, chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội sẽ được đền bù tương xướng. Chủ đầu tư sẽ được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án, không cần phải thực hiện các thủ tục phức tạp như xác định giá đất hay đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Ngoài ra, chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.
Phần chi phí xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này.
Qua đó, chủ đầu tư có thể có thêm lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội thông qua phần diện tích thương mại 20% trên. Quy định này được đánh giá là hợp lí dù vẫn có nhiều ý kiến cho rằng ưu đãi cho việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội này sẽ không quá có hấp dẫn đối với các chủ đầu tư.
Tuy nhiên, nếu nới biên lợi nhuận từ việc xây dựng nhà ở xã hội từ 10% lên 12-15% như đề xuất của các chuyên gia trước khi Luật Nhà ở được thông qua thì chi phí tăng thêm đó sẽ được đưa vào giá thành bất động sản bán cho người dân.
Khi giá tăng cao, bất động sản là nhà ở xã hội sẽ không còn giữ được mục đích ban đầu là nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp – trung bình.
Liên hệ với công ty Luật ASL LAW để được hướng dẫn về Bất động sản tại Việt Nam:
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
