English
中文 (中国)
Trong bối cảnh phát triển kinh tế và đô thị hóa ngày càng gia tăng, quản lý đất đai trở thành một trong những thách thức lớn nhất đối với nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam. Việc nắm vững được các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất không chỉ là một yếu tố cần thiết khi tham gia thị trường bất động sản mà còn là một điều kiện thiết yếu trong việc bảo vệ quyền lợi của mình. Bài viết này sẽ đưa ra một góc nhìn tổng quan về quyền sử dụng đất tại Việt Nam, trong đó bao gồm sự khác biệt giữa khái niệm sở hữu đất và sử dụng đất, tính chất của quyền sử dụng đất cùng các lưu ý pháp lý về quyền giao dịch đất tại Việt Nam.
Quyền sử dụng đất dù không có khái niệm cụ thể được quy định tại Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13 (“Luật Đất đai 2013”) song quyền này được hiểu là quyền hoặc khả năng tiếp cận đất đai được Nhà nước giao cho một chủ thể nhất định để sử dụng khu vực đất đó nhằm phục vụ lợi ích của mình một cách hợp pháp theo nhu cầu của họ.
Quyền sử dụng đất tại Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong việc định hình và quản lý nguồn lực đất đai, ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh của đời sống xã hội và kinh tế. Tầm quan trọng của quyền sử dụng đất là không thể phủ nhận trong ngữ cảnh phát triển toàn diện của một quốc gia, càng đặc biệt quan trọng đối với các quốc gia đang phát triển như Việt Nam. Việc hiểu rõ về các yếu tố liên quan đến quyền này sẽ giúp chúng ta đối mặt với những thách thức và cơ hội đặt ra trong các vấn đề, tranh chấp liên quan đến đất đai.
Tuy nhiên, tại Việt Nam, phần lớn người dân thực hiện các giao dịch liên quan đến chuyển nhượng, mua bán đất đai thường không sử dụng thuật ngữ ‘quyền sử dụng đất’ mà dùng ‘quyền sở hữu đất’, gây nên một sự sai lệch về bản chất cơ bản giữa hai khái niệm, ảnh hưởng nghiêm trọng đến nhận thức của người dân Việt Nam về đất đai.
Trước khi bước vào việc phân tích chi tiết về quyền sử dụng đất tại Việt Nam, chúng ta cần hiểu rõ sự khác biệt giữa hai khái niệm quan trọng: sở hữu và sử dụng đất. Trong ngữ cảnh pháp luật Việt Nam, sở hữu đất không đồng nghĩa với quyền sử dụng, và sự khác biệt này đã tạo nên một hệ thống pháp lý phức tạp và đa chiều.
Sự khác biệt giữa quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”
Ngoài ra, Điều 4 Luật Đất đai 2013 có quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Từ các quy định trên có thể thấy quyền sử dụng đất là một loại quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Tại Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân. Đất đai không thuộc sở hữu của bất kì pháp nhân hay thể nhân nào khác, bao gồm cả Nhà nước. Nhà nước chỉ là cơ quan đại diện chủ sở hữu, có trách nhiệm thống nhất quản lý về đất đai.
Qua đó, khái niệm về sở hữu đất tại Việt Nam không tồn tại. Điều này cũng áp dụng đối với tất cả các quốc gia khác trên thế giới. Việc ‘bán’ quyền sở hữu đất cho một cá nhân hoặc một tổ chức là không khả thi và không một chính phủ nào có quyền để bán loại quyền này. Việc bán quyền sở hữu đất đai cũng đi ngược lại với lợi ích của quốc gia khi về mặt pháp lý, quốc gia đó sẽ không còn bất kì quyền nào tại khu vực đó, để lại đe dọa tiềm tàng về an ninh quốc gia và các vấn đề khác.
Từ vị trí là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai với quyền quản lý đất đai tại Việt Nam theo quy định của pháp luật, Nhà nước sẽ có quyền giao đất cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất thông qua một số hình thức nhất định.
Song song với việc giao đất, Nhà nước sẽ phải giao quyền sử dụng đất cho chủ thể được giao đất. Việc giao quyền sử dụng đất là cần thiết vì nếu không có quyền này, chủ thể được giao đất sẽ không thể thực hiện được các hoạt động theo như nhu cầu của mình, dẫn đến việc nắm giữ đất không có giá trị.
Tuy nhiên, để có thể sử dụng đất, chủ thể được giao quyền cần phải sử dụng đất theo đúng mục đích đã đăng ký, báo cáo với Nhà nước, không được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất. Điển hình, một công dân được giao quyền sử dụng đất với mục đích xây dựng nhà ở trong đô thị loại 1 không được tự ý biến mảnh đất đó làm công trường chăn nuôi ảnh hưởng chung đến hình ảnh và hướng phát triển của đô thị.
Nhà nước là cơ quan có toàn quyền trong việc sử dụng và định đoạt nguồn vốn đất đai tại Việt Nam trong phạm vi lãnh thổ quốc gia thông qua việc quy định chi tiết các nội dung về quản lý đất đai tại các văn bản quy phạm pháp luật.
Một điểm khác biệt nữa giữa hai loại quyền này là ở thời hạn. Trong khi quyền sở hữu toàn dân về đất đai có tính vô thời hạn, thuộc sở hữu của toàn thế hệ dân cư Việt Nam thì quyền sử dụng đất chỉ có một thời hạn nhất định.
Theo Luật đất đai 2013, thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình. Tùy thuộc vào từng loại đất và trường hợp cụ thể mà thời gian sử dụng đất có thể dao động từ 50-99 năm đối với đất được sử dụng ổn định, lâu dài.
Ví dụ, thời hạn sử dụng đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá 99 năm. Giữa năm 2021, Hoa Kỳ đã đạt được thỏa thuận thuê đất rộng 3,2 héc ta gần công viên Cầu Giấy để xây dựng Đại sứ quán Hoa Kỳ tại Hà Nội với thời hạn thuê 99 năm.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, đất sử dụng ổn định lâu dài là đất mà người sử dụng đất được pháp luật cho phép sử dụng lâu dài, liên tục, không xác định thời hạn cụ thể của việc chấm dứt quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quy định cụ thể về các loại đất được xác định là loại đất này vẫn chưa được làm rõ tại Luật Đất đai 2013 ngoài đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất.
Trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được ban hành vào năm 2024, các loại đất đáp ứng tiêu chí sử dụng ổn định, lâu dài được bổ sung thêm đối với đất rừng sản xuất giao cho cộng đồng dân cư, đơn vị vũ trang, Ban quản lý rừng,…
Nhằm xác lập với căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, Nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng, thường được biết đến thông dụng tại Việt Nam với thuật ngữ ‘sổ đỏ, sổ hồng’ dựa trên màu sắc của các loại giấy chứng nhận này.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý vững chắc nhất để chủ thể sử dụng đất chứng minh họ có quyền định đoạt đối với mảnh đất được giao. Giấy chứng nhận này là một trong các loại tài sản quan trọng nhất của chủ thể sử dụng đất, được dùng làm căn cứ để chủ thể thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản thứ cấp.
Tính chất của hình thức Nhà nước giao quyền sử dụng đất
Để ‘sở hữu’ quyền sử dụng đất tại Việt Nam, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất cho mục đích cá nhân có hai phương thức chính gồm nhận quyền sử dụng đất từ một chủ thể sử dụng đất khác trên thị trường thứ cấp hoặc được Nhà nước trực tiếp giao đất, cho thuê đất trên thị trường sơ cấp.
Thị trường bất động sản sơ cấp là thị trường mà sản phẩm bất động sản lần đầu tiên được giao dịch, phát hành, như tài sản đất được hình thành khi nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Các bên tham gia thị trường bao gồm Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân và các nhà đầu tư dự án hoặc người có nhu cầu sử dụng đất.
Thị trường bất động sản thứ cấp là thị trường chủ đạo tại Việt Nam nơi giao dịch được thực hiện giữa các bên đã nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước với các bên khác có nhu cầu.
Tại thị trường sơ cấp, Nhà nước có thể giao quyền sử dụng đất cho chủ thể qua hình thức giao đất hoặc cho thuê đất. Giao đất, cho thuê đất là hoạt động điều phối đất đai nhằm thực hiện nghĩa vụ đại diện sở hữu toàn dân của Nhà nước, thực hiện chức năng quản lý về đất đai cho sự tiến bộ và phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế.
Việc Nhà nước giao đất là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất căn cứ theo quy định tại khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Việc giao đất theo đó đã bao gồm việc giao quyền sử dụng đất như phân tích bên trên.
Theo quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013, việc Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước ban hành quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013, việc Nhà nước cho thuê đất gồm hai hình thức là cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Quyền giao dịch quyền sử dụng đất
Thị trường bất động sản thứ cấp tại Việt Nam là một thị trường sôi động, phức tạp, có khả năng mang lại sự phát triển cho đất nước song cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ làm chậm hoặc gây nên suy thoái kinh tế vì ngành bất động sản chiếm khoảng 20% tỷ trọng tổng tài sản toàn nền kinh tế Việt Nam.
Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013, việc chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Qua đó, có thể thấy việc chuyển quyền sử dụng đất là việc thực hiện các giao dịch làm thay đổi hoặc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác có nhu cầu, bao gồm các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Một giao dịch chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp sẽ chấm dứt tư cách người sử dụng đất của bên chuyển quyền, làm phát sinh tư cách người sử dụng đất của bên nhận chuyển quyền.
Tại Việt Nam, dù được quy định cụ thể về các biện pháp cần thực hiện để chuyển quyền sử dụng đất một cách hợp pháp song việc giao dịch quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện vẫn mang tính tự phát, như không trung thực trong việc thực hiện đăng ký giá trị bất động sản tại văn phòng đăng ký đất đai. Các bên có nhu cầu mua bán quyền sử dụng đất thực hiện các giao dịch ngầm để tránh đóng thuế, phí cao, dẫn đến việc Nhà nước khó kiểm soát tình hình thị trường bất động sản thông qua công tác thống kê.
Nếu một bên sở hữu quyền sử dụng đất thực hiện việc cho các bên có nhu cầu khác thuê đất để sử dụng như cho sinh viên thuê nhà trọ thì giao dịch đó không được xem là giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trong thị trường thứ cấp mặc dù đây là giao dịch có thể đem lại quyền sử dụng đất thực tế cho bên thuê với các quyền cho phép họ trực tiếp khai thác, sử dụng đất trong thời gian thuê.
Người thuê đất từ chủ thể nắm quyền sử dụng đất chỉ tạm thời nắm quyền sử dụng đất trong một thời gian nhất định theo như hợp đồng giữa hai bên. Bên thuê sẽ không nắm quyền sử dụng đất cũng như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Góc nhìn pháp lý về đất đai năm 2024
Tháng 11 năm 2023, Quốc hội Việt Nam đã thống nhất điều chỉnh thời gian thông qua dự án Luật Đất đai sửa đổi từ kỳ họp 6 sang kỳ họp gần nhất. Khi đó, dự luật còn 14 vấn đề có hai phương án xin ý kiến Quốc hội. Vấn đề được các chuyên gia, đại biểu Quốc hội góp ý nhiều nhất và liên tục phải chỉnh sửa qua các lần dự thảo là vấn đề về việc Nhà nước thu hồi đất và phương án bồi thường hợp lí quy định tại Điều 79, 126 và 128 Luật Đất đai 2013.
Hiện, bản Dự thảo mới nhất của Luật Đất đai sửa đổi đã được hoàn thiện, trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường khai mạc ngày 15 tháng 1 năm 2024. Bản Dự thảo mới nhất có nhiều quy định đáng chú ý như cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai; quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; nội dung, phương pháp định giá đất và điều kiện áp dụng của từng phương pháp; bãi bỏ khung giá đất để định giá đất phù hợp với giá thị trường;…
Nếu được thông qua, Luật Đất đai sửa đổi dự kiến sẽ có nhiều tác động thiết thực tới thị trường bất động sản Việt Nam cũng như mang đến sự phát triển tích cực cho nền kinh tế. Không chỉ gỡ khó cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi còn có khả năng khơi thông được các dự án ách tắc hiện đang trong giai đoạn đóng băng từ giữa năm 2022, giúp gia tăng nguồn cung, giảm giá nhà, giá đất.
Đây là mục tiêu Nhà nước Việt Nam đặt ra trong việc xây dựng và phát triển một thị trường bất động sản 2024 ổn định, bền vững, đảm bảo nhu cầu sống của người dân.
Liên hệ với công ty Luật ASL LAW để được hướng dẫn về Bất động sản tại Việt Nam:
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
