English
中文 (中国)
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang gặp nhiều khó khăn, ‘điểm nghẽn’ cần được khai thông sớm như các vấn đề về quy hoạch, giá đất tăng cao, chậm giải ngân nguồn vốn đầu tư,… Tình trạng khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam và các đề xuất tìm ra giải pháp cho tình trạng này đã được đề cập tại Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam. Bài viết sau sẽ điểm lại một vài khó khăn chung trong thị trường bất động sản Việt Nam.
Sáng ngày 17 tháng 02 năm 2023, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc với chủ đề “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”.
Tham dự Hội nghị còn có các Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái, Trần Hồng Hà cùng lãnh đạo các Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch & Đầu tư, Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Công an, Bộ Tư pháp, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Thông tin và Truyền thông,… cùng nhiều đại biểu khác.
Tại Hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho biết rằng về mặt bằng chung, Việt Nam hiện đang phát triển đúng hướng, theo định hướng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, trong quá trình này vẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc cần giải đáp, gỡ rối, thể hiện nổi bật trên thị trường bất động sản Việt Nam.
Về nguyên nhân khách quan, Thủ tướng cho biết rằng Việt Nam là nền kinh tế có độ mở lớn, chịu nhiều ảnh hưởng từ bên ngoài nên các căng thẳng địa chính trị, chiến tranh Ukraine – Nga, mâu thuẫn chiến lược trong năm 2022 đã ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển của Việt Nam.
Nguồn cung bất động sản, nhà ở khan hiếm
Theo báo cáo trình bày tại Hội nghị, Việt Nam hiện có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021); có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so với năm 2021); có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 55,2% so với năm 2021).
Đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước có 09 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.
Đối với nhà ở công nhân, trên cả nước có 02 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; có 01 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 04 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Nhìn chung, cơ cấu sản phẩm nhà ở Việt Nam hiện nay vẫn đang nghiêng về phân khúc nhà ở trung – cao cấp cho người có thu nhập trung bình – cao. Trái lại, số lượng phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở công nhân vẫn còn tương đối thấp ảnh hưởng đến khả năng an sinh của phần lớn người lao động Việt Nam là giai cấp công nhân – lực lượng trung kiên của các cơ sở sản xuất, chế biến sản phẩm xuất khẩu cho tiêu thụ tại thị trường nội địa và quốc tế.
Khó khăn tìm cách cân đối chi phí
Theo đại diện Bộ Xây dựng Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, hiện nay khó khăn chủ yếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam là do khó tiếp cận được các nguồn vốn gồm tín dụng, trái phiếu,… và lãi suất, tỉ giá ngoại tệ, giá cả nguyên vật liệu đầu vào tang kéo theo giá thành sản phẩm tăng cao, khó cân bằng thu chi.
Để giải quyết vấn đề này, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động, dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án hiện hành và dự án mới.
Tuy nhiên, các giải pháp này chỉ là giải pháp ngắn hạn với nhiều hệ quả khó lường. Đơn cử như vấn đề cắt giảm lực lượng lao động đã khiến cho đời sống của nhiều công nhân và gia đình của họ gặp khó khăn trong việc duy trì cuộc sống, phải tìm công việc mới, trái với chính sách an sinh xã hội mà các ngành nghề bất động sản nói riêng và các ngành nghề trong xã hội nói chung hướng đến.
Lỗ hổng pháp lý về bất động sản
Hiện, các quy định pháp luật về bất động sản còn tương đối rối ren, sơ sài hoặc không đầy đủ, có tình trạng ‘luật chồng luật’ dẫn đến sự tranh cãi và nhầm lẫn trong thực tiễn áp dụng.
Các lỗ hổng được đề cập trong Hội nghị gồm khó khăn trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất, giá thị trường,… Trong năm 2022, giá thị trường bất động sản Việt Nam gia tăng chóng mặt, ‘sốt đất’ dẫn đến khả năng xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản.
Khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản, người mua và người bán thường thỏa thuận với nhau về việc lập nên 2 bản hợp đồng, một bản hợp đồng ghi giá chuyển nhượng thật còn bản kia ghi giá giả mạo, thường chỉ cao hơn giá đất theo quy định của bảng giá đất một chút để tránh việc bị phát hiện, không được thực hiện giao dịch.
Chính sự thỏa thuận này cùng với thực trạng đầu cơ, trục lợi bất động sản đã khiến cho giá bất động sản trên thị trường ngày càng tăng cao, gây nên vướng mắc khó gỡ của thị trường.
Hiện, các đề xuất về việc thay đổi bảng giá đất gần sát với giá thực tế trên thị trường đang được đưa ra với thời gian xem xét, sửa đổi rút gọn hơn so với trước đây.
Thủ tục pháp lý phức tạp cũng thể hiện ở nhiều khâu đoạn khác. Ví dụ, tại Hội nghị, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất, làm phát sinh thủ tục hành chính và chi phí không cần thiết.
Để giải quyết các khúc mắc này, ban soạn thảo các Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung về bất động sản cần nhanh chóng đẩy mạnh tiến độ hoàn thiện và trình Quốc hội xem xét thông qua các Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đấu thầu (sửa đổi),… và sau đó, xây dựng và trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành và trình tự, thủ tục về Đầu tư, Đất đai, Quy hoạch đô thị, Xây dựng, Thuế, Chứng khoán,…
Quy hoạch còn chưa hợp lý
Hiện, Luật có nhiều quy định ảnh hưởng đến quy hoạch tổng thể của một khu vực. Ví dụ, theo khoản 4, Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, khoản 20% quỹ đất này không đủ để đáp ứng nguồn cầu nhà ở xã hội tăng mạnh trong thời gian gần đây nhưng vì đã có quy hoạch này nên các địa phương đã không bố trí các quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội độc lập, tạo nên sự bị động, thiếu tính chủ động quyết đoán trong hoạch định kế hoạch phát triển bất động sản của các địa phương.
Ngoài ra, khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2014 còn có quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng cho thấy nhiều dự án có phần diện tích cho thuê lại không được ai thuê, dẫn đến tình trạng bỏ không nhà ở, gây lãng phí, thiệt hại nặng nề cho chủ đầu tư.
Các quy định pháp luật này được ban hành nhưng xem xét chưa kỹ lưỡng tình hình thực tế, dẫn đến việc quy hoạch chung không được ổn định. Qua đó, cần sửa đổi theo hướng linh hoạt để tránh tình trạng lãng phí hoặc quy hoạch không hợp lý, ảnh hưởng đến sự phát triển của xã hội và sự an sinh của người dân.
Xem xét tình hình thực tế về quy hoạch, vụ quy hoạch xây dựng, quản lý xây dựng tại khu vực 2 bên đường Lê Văn Lương, Tố Hữu, khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính (Hà Nội) từng là chủ đề nóng trong xã hội cũng làm một vấn đề nóng về bất động sản cần được giải quyết, rút kinh nghiệm để không tái phạm.
Theo kết luận thanh tra, chỉ tiêu quy hoạch tại đồ án quy hoạch sau không phù hợp đồ án đã phê duyệt trước. Việc điều chỉnh sai quy định, ‘nâng tầng’ chung cư đã dẫn đến tình trạng tăng dân số, thiếu đất giáo dục, trường học, thiếu diện tích cây xanh, các công trình phục vụ,… mà hậu quả rõ nhất là việc tuyến đường Lê Văn Lương – Tố Hữu luôn trong tình trạng tắc đường, đặc biệt trong giờ cao điểm, ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống người dân và hình ảnh quốc gia.
Qua đó, cần kiểm soát chặt hơn cơ quan được giao lập quy hoạch, quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết,… tránh tình trạng lợi ích nhóm giữa chủ đầu tư và các cơ quan có thẩm quyền.
Bất động sản về cơ bản là một bài toán quy hoạch thu nhỏ. Ta cần phát triển xã hội theo hướng cân bằng, đảm bảo theo định hướng phát triển quốc gia, giải quyết dứt hẳn các tình trạng gian lận, xâm phạm quy định về bất động sản vì lợi ích cá nhân hoặc lợi ích cục bộ thông qua việc có các cuộc họp, hội nghị thường xuyên về tình trạng bất động sản Việt Nam hơn, siết chặt công tác quản lý quy hoạch và xây dựng, thanh tra thường xuyên, đảm bảo tình trạng tham nhũng, hối lộ giảm hoặc chấm dứt hoàn toàn.
Liên hệ với công ty luật ASL LAW để được hướng dẫn về bất động sản tại Việt Nam:
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
