English
中文 (中国)
日本語
Việt Nam, với nền kinh tế đang phát triển nhanh chóng và thị trường bất động sản đầy tiềm năng, đã trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật hiện hành, nhà đầu tư nước ngoài không có toàn quyền sở hữu đối với các tài sản bất động sản như người Việt Nam, dẫn đến việc dòng vốn đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam bị tắc nghẽn.
Những quy định pháp lý phức tạp, hạn chế về quyền sở hữu, cùng với những thách thức trong việc tiếp cận thông tin và thủ tục hành chính, đã đặt ra nhiều rào cản cho các nhà đầu tư quốc tế bất chấp những nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Nhà nước Việt Nam trong gần hai thập kỉ qua.
Chính sách của Việt Nam đối với việc nhà đầu tư nước ngoài sở hữu bất động sản
Hiểu được tiềm năng phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thông qua nguồn vốn đầu tư nước ngoài, Việt Nam đã sớm ban hành những chính sách cho phép tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong Nghị quyết 19/2008.
Tuy nhiên, chỉ khi Luật Nhà ở năm 2014 số 65/2014/QH13 (“Luật Nhà ở năm 2014”) được ban hành thì nhà đầu tư nước ngoài mới tiếp cận được đến các quy định chi tiết về điều kiện sở hữu bất động sản tại Việt Nam, bao gồm các quy định như đối tượng được sở hữu nhà ở, điều kiện xác lập quyền sở hữu nhà ở, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài, sự công nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài của Nhà nước Việt Nam. Top of Form
Trong đó, cần lưu ý rằng quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài có sự khác biệt so với quyền sử dụng đất. Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 (“Luật Đất đai năm 2013”) quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất, bao gồm tổ chức, cá nhân trong nước, hộ gia đình trong nước, cộng đồng người Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Theo đó, cá nhân, tổ chức nước ngoài, ngoại trừ những tổ chức có chức năng ngoại giao, không nằm trong số các đối tượng sở hữu quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Sự hạn chế này tuân theo chủ trương bảo vệ quyền lợi của công dân Việt Nam trước tiên vì đất đai là một loại tài sản đặc thù của Việt Nam, gắn liền với an ninh quốc phòng. Không chỉ nhà đầu tư nước ngoài mà cả công dân Việt Nam cũng không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất.
Dẫu vậy, kể từ năm 2013-2014 khi Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực, người nước ngoài đã được cấp quyền tiếp cận thực tế đến các sản phẩm bất động sản tại Việt Nam nhiều hơn thời gian trước khi Việt Nam tuyệt đối giới hạn quyền tiếp cận bất động sản đến đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Chính sách này được nhà đầu tư nước ngoài và các tổ chức quốc tế đánh giá là một trong các nỗ lực rõ rệt nhất của Việt Nam trong việc mở cửa nền kinh tế và tiến hành hội nhập quốc tế sâu rộng. Đây cũng chính là thời điểm đánh dấu việc Việt Nam bắt đầu có sự phát triển cấp tốc khi tiếp nhận kênh vốn đầu tư nước ngoài đa dạng và nhiều tiềm năng.
Các thay đổi cũng kéo theo một làn sóng người nước ngoài tiến vào Việt Nam, một phần trong số đó có nhu cầu ở lại quốc gia này để sinh sống và làm việc vĩnh viễn.
Tuy nhiên, với tâm thế này và hiểu được rằng quy định về sở hữu bất động sản đã được nới lỏng đối với người nước ngoài, họ vẫn cảm nhận được nhiều khó khăn trong việc sở hữu bất động sản, đặc biệt là ở các thủ tục, quy trình thực tế với nhiều giới hạn và hạn chế cho người nước ngoài.
Quan điểm này được phản ánh chính xác bởi số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam. Cụ thể, số lượng nhà ở được người nước ngoài mua tại Việt Nam kể từ khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực chỉ chiếm khoảng 0,53% tổng lượng nhà ở Việt Nam giai đoạn từ năm 2018 đến 2022. Kết quả này có sự chênh lệch đáng kể so với nhu cầu sở hữu nhà để ở và nhu cầu kinh doanh của người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong báo cáo là khoảng 4 triệu người.
Quy định pháp lý về việc sở hữu bất động sản tại Việt Nam đối với người nước ngoài
Khoản 3 và điểm a khoản 4 Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP (“Nghị định số 99”) quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư và đối với nhà ở riêng lẻ thì trong trường hợp số lượng nhà ở riêng lẻ của một dự án dưới 2.500 thì tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 10% tổng số nhà ở của dự án đó tức 250 căn.
Đây là một trong số các quy định của pháp luật Việt Nam giới hạn số lượng bất động sản mà nhà đầu tư nước ngoài được kiểm soát tại Việt Nam.
Về thời hạn sở hữu, điểm c khoản 2 Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014 quy định người nước ngoài được sở hữu nhà ở không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nếu người nước ngoài có nhu cầu gia hạn thì cần thực hiện các thủ tục theo luật định và chỉ được gia hạn 1 lần không quá 50 năm.
Theo đó, dù được cấp quyền sở hữu nhà ở thì nhà đầu tư nước ngoài vẫn sẽ chịu nhiều giới hạn. Dẫu vậy, các hạn chế này cũng không bất công đối với họ vì chính cư dân Việt Nam cũng chịu chung một số tình cảnh đó. Điển hình, thời hạn sử dụng căn hộ chung cư của cư dân Việt Nam thường là 50 năm và sau thời hạn này chung cư cần được kiểm định và sau đó sẽ có quyết định phá dỡ hoặc tiếp tục được hoạt động.
Điều đáng lưu tâm hơn là quy định tại Luật Đất đai 2014 về việc người nước ngoài không có quyền sử dụng đất, tức là dù họ có sở hữu nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư thì cũng chỉ có quyền đối với tài sản gắn liền với đất mà không có quyền sử đụng đất như người dân Việt Nam.
Việc sở hữu tài sản bất động sản gắn liền với đất như các căn hộ chung cư hay nhà ở riêng lẻ nhưng không thực sự có quyền sử dụng đối với đất về tính chất không có sự khác biệt về tính chất với việc nhà đầu tư đầu tư vào các mô hình bất động sản như biệt thự nghỉ dưỡng, condotel, officetel,… vốn từng dậy sóng tại Việt Nam trong khi họ phải chi trả chi phí xây dựng cũng như giá trị quyền sử dụng đất cho đối tác Việt Nam.
Nếu chỉ có quyền đối với tài sản gắn liền với đất, nhà đầu tư nước ngoài sẽ bị hạn chế trong việc khai thác tài sản của mình như không được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không có toàn quyền sửa đổi tài sản gắn liền với đất mà không được sự đồng ý của chủ sở hữu quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài cũng chịu hạn chế trong việc khai thác tối đa tiềm năng quyền đối với tài sản gắn liền với đất. Cụ thể, nhà đầu tư là người nước ngoài không được tiến hành hoạt động mua đi, bán lại nhà ở nhằm mục đích thu lợi nhuận giống như các tài sản thông thường khác như người Việt Nam.
Điểm a và b khoản 4 Điều 7 Nghị định số 99 quy định nếu nhà đầu tư nước ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài trong khi nếu bán hoặc tặng cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại.
Chính vì các điều khoản giới hạn này mà dù pháp luật đã tạo điều kiện một phần cho nhà đầu tư nước ngoài tại thị trường bất động sản Việt Nam nhưng con đường đầu tư này vẫn bị bó hẹp, chịu quá nhiều hạn chế.
Nhận thức được những bất cập pháp lý còn tồn đọng và không phù hợp với tình hình phát triển thực tế của xã hội tại Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV đã thông qua Luật Nhà ở năm 2023 số 27/2023/QH15 (“Luật Nhà ở năm 2023”) ngày 27 tháng 11 năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 số số 31/2024/QH15 (“Luật Đất đai năm 2024”) ngày 18 tháng 1 năm 2024 tại kỳ họp bất thường lần thứ năm.
Dự kiến, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 sẽ có nhiều quy định sửa đổi đáp ứng với tình hình thực tiễn của thị trường bất động sản Việt Nam, hướng đến giải phóng thị trường đất và tài sản gắn liền với đất cũng như ngăn ngừa vấn nạn đầu cơ, thổi giá đất hoành hành thị trường bất động sản nhiều năm qua.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng tại lần sửa đổi lớn lần này, các quy định về đối tượng người nước ngoài là tổ chức, cá nhân vẫn không được chú trọng. Trong đó, có quy định tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2024 bổ sung thêm đối tượng “người gốc Việt Nam định cư nước ngoài” vào nhóm chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được ghi nhận là phản ánh nhiều nguyện vọng, ý kiến đóng góp của cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài nhưng theo tổng thể, Nhà nước Việt Nam vẫn giữ vững chủ trương hạn chế khả năng tiếp cận của người nước ngoài đến quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Kết luận
Việc bỏ qua nguồn vốn khổng lồ và chất lượng này là một thiếu sót rất lớn trong giai đoạn Việt Nam đang phát triển cấp tốc, cần huy động gấp nguồn tài chính hiệu quả từ tất cả các kênh hợp pháp.
Để đảm bảo việc Việt Nam có khả năng phát triển cũng như đạt được sự công nhận của cộng đồng quốc tế rằng quốc gia này có chính sách cởi mở, thân thiện với các quốc gia khác và các nhà đầu tư quốc tế tiềm năng, Nhà nước Việt Nam nên sớm mở ra cơ chế cho phép người nước ngoài tiếp cận quyền sử dụng đất song song với việc nới lỏng giới hạn quyền tài sản gắn liền với đất như hiện nay.
Một trong những nguyên nhân lớn nhất cản bước việc Việt Nam không mở rộng thêm quyền cho người nước ngoài là vì khả năng thiếu kiểm soát và quản lý đối với các mảnh đất được cấp quyền sử dụng. Tuy nhiên, theo người viết, lí do này không hoàn toàn phù hợp với tình trạng đặc thù của bất động sản là tài sản không di chuyển được, nằm trọn vẹn trên lãnh thổ Việt Nam.
Theo đó, kể cả khi người nước ngoài được cấp quyền sử dụng đất thì họ cũng sẽ bị khống chế thời hạn sử dụng đất như quyền tài sản gắn liền với đất hiện hành. Điều 53 Hiến pháp năm 2013 cũng có quy định đất đai là một trong các loại tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Theo đó, việc cấp quyền sử dụng đất cho người nước ngoài cũng sẽ tương tự về tính chất so với việc cấp quyền sử dụng đất cho cư dân Việt Nam, tức chỉ giới hạn ở quyền sử dụng mà không phải quyền sở hữu. Công tác quản lý đất đai vẫn thuộc giới hạn kiểm soát tuyệt đối của Nhà nước và không thể bị xâm phạm.
Mặt khác, khó khăn về pháp lý không phải lí do duy nhất ảnh hưởng đến quyết định đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam của nhà đầu tư nước ngoài, mà tương tự với nhà đầu tư Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài sẽ chỉ đầu tư vào các lĩnh vực tiềm năng, có khả năng phát triển và mang lại lợi ích cho họ, dù là lợi nhuận thực tế hay các thế mạnh mà họ có thể khai thác trong tương lai.
Chính vì vậy mà nếu nhà đầu tư nước ngoài cảm thấy họ không thể đạt được lợi ích ở mọi hình thức khác nhau phù hợp với thời gian và công sức mà họ bỏ ra thì họ sẽ không tiến hành đầu tư. Điều này càng dẫn đến việc dòng chảy vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam chậm lại và có nguy cơ dừng hẳn.
Ngoài các bất cập về pháp lý, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã lên tiếng cho biết rằng kể cả ở các lĩnh vực được cởi mở, cấp quyền kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thì họ vẫn gặp khó khăn trong quy trình đăng ký, điển hình ở việc trì hoãn cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài.
Các bất cập này tiếp tục trong vô hình làm giảm đi sự thu hút của nhà đầu tư nước ngoài trong việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tháo được các nút thắt này không chỉ mở rộng thị trường bất động sản Việt Nam mà còn mang lại nhiều cơ hội phát triển tích cực khác, giúp Việt Nam nâng tầm vị thế thị trường bất động sản lên một tầm cao mới.
ASL Law là công ty luật độc lập và cung cấp đầy đủ dịch vụ được tín nhiệm cao của Việt Nam gồm các luật sư giàu kinh nghiệm và tài năng. ASL Law được Legal500, Asia Law, WTR và Asia Business Law Journal. xếp hạng là Công ty Luật hàng đầu tại Việt Nam. Có trụ sở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, mục đích chính của ASL LAW là cung cấp lời tư vấn và giải pháp lý thiết thực, hiệu quả và hợp pháp nhất cho khách hàng trong nước và quốc tế. Nếu cần sự trợ giúp, Quý khách hàng có thể gửi email liên hệ tới [email protected].
Liên hệ với công ty Luật ASL LAW để được hướng dẫn về Bất động sản tại Việt Nam:
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
