English
中文 (中国)
日本語
Trong những năm gần đây, sự phát triển của mô hình bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là Condotel (căn hộ khách sạn), đã góp phần thay đổi diện mạo du lịch và thị trường bất động sản tại Việt Nam. Condotel, với sự kết hợp giữa căn hộ để ở và dịch vụ khách sạn, mang đến lợi ích kép cho nhà đầu tư và khách hàng, đồng thời đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng đang gia tăng. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng của mô hình này cũng đặt ra nhiều thách thức về mặt pháp lý.
Với những khoảng trống trong quy định pháp luật hiện hành, các nhà đầu tư và chủ sở hữu Condotel đối mặt với không ít rủi ro về quyền lợi và quyền sở hữu. Việc hợp thức hóa mô hình Condotel là một vấn đề cấp thiết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan và thúc đẩy phát triển bền vững.
Bài viết này sẽ phân tích khái niệm về Condotel, thực trạng pháp lý Việt Nam hiện nay, đồng thời làm rõ lợi ích, thách thức và đề xuất các giải pháp cho việc hợp thức hóa Condotel tại Việt Nam – một bước đi quan trọng hướng tới sự ổn định và phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Khái niệm Condotel tại Việt Nam
Condotel, hay “căn hộ khách sạn,” là loại hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn, cho phép sở hữu riêng lẻ để nghỉ dưỡng hoặc kinh doanh cho thuê. Được thiết kế như căn hộ chung cư nhưng tích hợp đầy đủ các dịch vụ khách sạn như đặt phòng, dọn phòng, và phục vụ ăn uống, Condotel chủ yếu phục vụ mục đích lưu trú ngắn hạn, đặc biệt tại các điểm du lịch.
Condotel khác biệt với căn hộ chung cư ở chỗ mục đích chính là kinh doanh và tạo nguồn thu từ việc cho thuê. Chủ sở hữu có thể chia lợi nhuận với đơn vị vận hành quản lý, chịu trách nhiệm về bảo trì và khai thác căn hộ khi không sử dụng. Lợi nhuận này được thỏa thuận giữa các bên và phụ thuộc vào giá cho thuê, công suất khai thác, và chi phí vận hành.
Dù có chủ sở hữu Condotel, thông thường, khách hàng thuê loại hình căn hộ chung cư này sẽ không làm việc trực tiếp với chủ sở hữu, mà là các đơn vị vận hành, quản lý Condotel. Họ sẽ chịu trách nhiệm duy trì cơ sở vật chất và tạo ra dòng tiền từ việc kinh doanh cho thuê Condotel. Qua đó, có thể xem việc chủ sở hữu mua Condotel thực chất không khác gì một loại hình đầu tư, tương tự như cổ phiếu, trái phiếu, vàng,… mà không thực sự đứng ra vận hành, đảm bảo tài sản đầu tư sinh lời.
Mô hình Condotel ngày càng được lan rộng tại Việt Nam, bao phủ phần lớn các khu du lịch nổi tiếng, tạo nên nguồn thu lợi kinh tế khả quan cho người lao động Việt Nam. Dẫu vậy, Condotel hiện chưa có quy định pháp lý cụ thể trong các bộ luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở tại Việt Nam. Thế nên, các dự án Condotel cũng vướng nhiều lùm xùm pháp lý, không minh bạch về tính hợp pháp khiến một loạt các nhà đầu tư rao bán cắt lỗ, điển hình như một loạt Condotel FLC Grand Hotel Hạ Long với giá bán lại thấp hơn 300-800 triệu đồng giá mua ban đầu.
Thực trạng pháp lý hiện tại của mô hình Condotel tại Việt Nam
Hiện nay, mô hình Condotel vẫn đang nằm trong “vùng xám” về pháp lý khi chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào có quy định rõ ràng. Pháp luật Việt Nam đã ban hành một số quy định điều chỉnh các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng nói chung như Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, tuy nhiên chưa bao gồm cụ thể thuật ngữ về mô hình Condotel.
Các điều luật chính điều chỉnh bất động sản như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, và Luật Kinh doanh bất động sản chủ yếu tập trung vào các hình thức sở hữu truyền thống như nhà ở và bất động sản thương mại.
Về quyền sở hữu, hiện tại pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho các hình thức ghi nhận, đăng ký quyền sở hữu, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài cho Condotel, tức tài sản gắn liền với đất của các chủ thể chỉ sở hữu quyền bề mặt mà không có quyền chuyển nhượng đất xây dựng Condotel.
Hầu hết các căn hộ Condotel nằm trên đất thương mại, dịch vụ, có thời hạn sử dụng nhất định theo quy định về đất thương mại, gây ra nhiều khó khăn và rủi ro cho nhà đầu tư trong việc xác lập quyền sở hữu tài sản.
Theo đó, ngoài trừ hợp đồng mua bán ra thì thực tế trong phần lớn các giao dịch Condotel tại Việt Nam, bên mua không có bất kì giấy tờ pháp lý nào xác minh tư cách chủ sở hữu phần diện tích bề mặt Condotel khi hệ thống pháp luật Việt Nam có quy định còn hạn chế về trình tự, thủ tục, hình thức xác lập quyền bề mặt đối với bất động sản.
Những hạn chế và bất cập
Đầu tiên, như đã phân tích ở trên, hiện tại pháp luật Việt Nam không hề có bất kì quy định chính thức nào định nghĩa, giải thích khái niệm Condotel tại Việt Nam. Trên thực tế, đây là một thuật ngữ được du nhập từ nước ngoài, cụ thể là các quốc gia có quy định pháp lý về mô hình này.
Các doanh nghiệp Việt Nam chỉ du nhập mô hình này về và hiện tại họ vẫn đang tiến hành các hoạt động kinh doanh dựa trên các quy tắc pháp lý chắp vá từ nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau điều chỉnh chung về đất đai, bất động sản, căn hộ nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên, dù vẫn được phân loại là một loại hình bất động sản, Condotel có những đặc điểm riêng biệt mà không thể áp dụng quy định chung của bất động sản lên. Điển hình, Condotel có thể hiểu là loại hình căn hộ lưu trú ngắn hạn theo cách hiểu của quốc tế nhưng lại có công năng kinh doanh như một khách sạn thông thường với nhiều tiện ích khác của bất động sản thương mại, đồng thời cũng có thể sử dụng với mục đích ở, sinh sống lâu dài như tính chất của các loại bất động sản nhà ở.
Ban đầu, với mô hình còn mang tính nhỏ lẻ, cục bộ chỉ tập trung tại các địa điểm nóng như Khánh Hòa, Đà Nẵng,… từ năm 2013 thì các vấn đề pháp lý chưa phải quá khó và quá nhiều, quá phức tạp để xử lý.
Tuy nhiên, sau hơn 10 năm hội nhập và phát triển, mô hình Condotel đã trở nên phổ biến hơn với ít nhất hơn 100.000 căn hiện tại xét trên báo cáo có 82.900 căn condotel năm 2020 của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong đó có hàng chục nghìn căn tồn kho không bán được. Qua đó, việc áp dụng các quy định chung về bất động sản để giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp sẽ không còn phù hợp.
Chính vì chưa có quy định riêng cho loại mô hình hỗn hợp đa chức năng như Condotel, việc đầu tư và sở hữu loại hình bất động sản này không được bảo vệ rõ ràng dưới luật pháp Việt Nam, gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc xác định quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp.
Ngoài ra, tính chất pháp lý không rõ ràng làm cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho Condotel trở nên khó khăn và phức tạp. Nhiều nhà đầu tư gặp vấn đề khi không thể có giấy chứng nhận sở hữu lâu dài hoặc chỉ nhận được giấy chứng nhận có thời hạn, làm giảm tính hấp dẫn của Condotel như một tài sản đầu tư.
Thêm vào đó, việc giấy chứng nhận có thể chưa đạt đủ điều kiện về mặt pháp lý, tức không thể khẳng định việc sở hữu chứng nhận đồng nghĩa với việc có quyền sở hữu đối với Condotel cũng là một lí do khiến các nhà đầu tư chưa hào hứng với hình thức này.
Lợi ích của việc hợp thức hóa Condotel
Tại Việt Nam, mặc dù hiện tại không có bất kì quy định nào cấm việc các nhà đầu tư tiếp cận đến mô hình Condotel để thực hiện hoạt động kinh doanh, song chính sách chung tại Việt Nam với nguồn đất hạn chế vẫn luôn là bất động sản có mục đích sử dụng để ở, sinh sống phải được sử dụng cho mục đích đó.
Hiện tại, Condotel là loại hình bất động sản có phương thức sử dụng chính là “lưu trú ngắn hạn” nhưng các nhà đầu tư vẫn chủ yếu sử dụng Condotel với mục đích kinh doanh. Điều này mặc dù không sai nhưng có xung đột với chính sách chung của Nhà nước Việt Nam.
Khi xử lý những trường hợp vi phạm này, cơ quan có thẩm quyền chỉ có thể áp dụng quy định về đất sử dụng có thời hạn, không hoàn toàn đúng với tính chất hỗn hợp của Condotel, dẫn đến việc không giải quyết được triệt để các hành vi vi phạm.
Nếu hợp thức hóa Condotel, bất cập này sẽ có hướng dẫn giải quyết triệt để hơn, tương tự như các khó khăn, vướng mắc khác kể trên.
Đối với nhà đầu tư và chủ sở hữu, hợp thức hóa mô hình Condotel sẽ giúp các họ nắm được quyền lợi hợp pháp, bao gồm quyền sở hữu tài sản rõ ràng và được bảo vệ theo luật pháp, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tranh chấp, đồng thời thu hút thêm nguồn vốn đầu tư trong nước và quốc tế để mở rộng phát triển mô hình này.
Khi có khung pháp lý rõ ràng, nhà đầu tư sẽ có niềm tin hơn vào việc sở hữu và đầu tư vào mô hình này, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường Condotel cũng như thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung.
Đối với Chính phủ Việt Nam, Condotel khi được công nhận về pháp lý sẽ tạo điều kiện cho chính phủ thu thuế từ hoạt động giao dịch và sử dụng tài sản, cũng như các khoản phí khác liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng, đóng góp vào nguồn thu ngân sách nhà nước.
Nhìn chung, trong nhiều năm qua, pháp lý trong lĩnh vực bất động sản luôn là trở ngại lớn tại Việt Nam, gây ra nhiều khó khăn như khan hiếm nguồn cung nhà ở, giá cả tăng cao, hiện tượng bong bóng bất động sản và tình trạng đóng băng của các dự án. Điều này kéo theo những hệ lụy như các nhà đầu tư nước ngoài trở nên e dè, khiến các dự án và công trình tiếp tục đóng băng do thiếu vốn, từ đó làm tăng tỷ lệ thất nghiệp.
Khi giải quyết được vấn đề pháp lý trong bất động sản – lĩnh vực chiếm khoảng 20% tỷ trọng của nền kinh tế tại một quốc gia đang phát triển như Việt Nam – nền kinh tế sẽ như chiếc bánh xe nước được khai thông, vận hành ổn định và góp phần thúc đẩy sự phát triển cho toàn bộ đất nước.
Kết luận
Để bảo vệ quyền lợi của các nhà đầu tư, chủ sở hữu và đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường Condotel, việc ban hành một khung pháp lý rõ ràng và minh bạch là cần thiết. Các quy định cần tập trung vào quyền sở hữu, chuyển nhượng và quản lý Condotel, xác định rõ loại hình bất động sản này sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu với thời hạn bao lâu và quy định chi tiết về quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan.
Ngoài ra, tương tự như các mô hình bất động sản khác tại Việt Nam, Chính phủ cần có cơ chế giám sát và quản lý chặt chẽ từ các cơ quan chức năng để đảm bảo việc thực thi pháp luật đối với Condotel khi nạn đầu cơ các loại hình bất động sản tại Việt Nam luôn ở ngưỡng báo động, góp phần đẩy mạnh giá nhà ở lên quá cao so với giá trị thực tế.
Việc tăng cường kiểm tra, giám sát sẽ giúp giảm thiểu các rủi ro phát sinh, đảm bảo rằng các quy định được tuân thủ nghiêm túc, đồng thời ngăn ngừa các tranh chấp hoặc lạm dụng quyền sở hữu giữa các bên liên quan.
Với một khung pháp lý hoàn chỉnh, mô hình Condotel sẽ có cơ hội phát triển mạnh mẽ và ổn định hơn, đóng góp tích cực vào nền kinh tế, đặc biệt là ngành du lịch và bất động sản. Sự minh bạch và bảo đảm pháp lý sẽ không chỉ thúc đẩy lòng tin của nhà đầu tư trong và ngoài nước mà còn giúp mô hình Condotel trở thành một phần không thể thiếu của hệ sinh thái bất động sản và du lịch Việt Nam trong dài hạn.
Liên hệ với công ty Luật ASL LAW để được hướng dẫn về Bất động sản tại Việt Nam:
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
