English
中文 (中国)
Trong bối cảnh nền kinh tế ngày càng phát triển, ngành bất động sản đóng vai trò quan trọng, góp phần quyết định đến sự thịnh vượng của một quốc gia. Một trong những trụ cột trong sự phát triển của ngành là một hành lang pháp lý vững chắc cho các nhà đầu tư. Để đáp ứng nhu cầu của thị trường về việc xây dựng một môi trường kinh doanh lành mạnh, Luật Kinh doanh bất động sản không ngừng được cập nhật và điều chỉnh. Bản sửa đổi mới nhất của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hứa hẹn mang lại những cơ hội mới đối với các doanh nghiệp, chủ đầu tư và nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam.
Bài viết sau sẽ phân tích những điểm nổi bật trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mà người tham gia thị trường bất động sản cần lưu ý và điều chỉnh chiến lược kinh doanh của mình để thích ứng với bối cảnh pháp lý mới trong ngành bất động sản.
Thắt chặt quy định về tiền đặt cọc chủ đầu tư được phép thu
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 số 66/2014/QH13 (“Luật Kinh doanh bất động sản 2014”) không có quy định về việc nhận cọc của chủ đầu tư đối với các sản phẩm là bất động sản hình thành trong tương lai.
Trước khi có thông tin chính thức về nội dung trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mới được thông qua, nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư các dự án kì vọng về việc các quy định về việc nhận cọc từ khách hàng, nhà đầu tư muốn mua, đầu tư vào dự án bất động sản sẽ được nới lỏng để tạo điều kiện triển khai cấp tốc, nhanh chóng nhiều dự án, qua đó đẩy mạnh việc phát triển của toàn thị trường bất động sản sau gần hai năm trì trệ, đóng băng.
Tuy nhiên, trái ngược với kì vọng, khi Luật mới chính thức được thông qua, các nội dung về việc đặt, nhận cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai lại được thắt chặt hơn so với quy định hiện hành.
Thứ nhất, khoản 4 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 siết chặt trách nhiệm của chủ đầu tư các dự án bất động sản đối với nhà đầu tư, khách hàng của mình thông qua việc nghiêm cấm chủ đầu tư ủy quyền cho các bên khác ký hợp đồng đặt cọc.
Theo đó, chủ đầu tư cần trực tiếp nhận tiền cọc, tiền bán, chuyển nhượng bất động sản với khách hàng. Qua đánh giá, quy định này nhằm phản ánh tình trạng người dân thiệt thòi khi mua bất động sản hình thành trong tương lai thông qua các bên môi giới, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản song chính các bên đó lại làm việc với các bên khác, hạn chế được rất nhiều tranh chấp liên quan.
Quy định này cũng góp phần giải quyết tình trạng chủ đầu tư ủy quyền cho nhiều bên không hạn chế dẫn đến việc trốn tránh trách nhiệm, dẫn đến tình trạng khó khăn khi xác định chủ thể chịu trách nhiệm, cản trở sự phát triển thị trường ngành, xa hơn khiến người dân mất niềm tin vào cơ quan quản lý nhà nước và thị trường bất động sản Việt Nam.
Thứ hai, với tinh thần bảo vệ quyền lợi cho bên mua, thuê mua bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thường là bên yếu thế hơn, khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.
Ngoài ra, thỏa thuận đặt cọc cần phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Quy định về việc thu tiền cọc tối đa 5% sẽ phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thông qua việc sàng lọc những chủ đầu tư có năng lực thực sự, có nguồn vốn ổn định, thuộc sở hữu của họ, qua đó làm giảm khả năng xảy ra rủi ro toàn hệ thống xuất phát từ việc thị trường bất động sản vỡ nợ.
Khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, các chủ đầu tư sẽ không thể dựa hoàn toàn vào khoản tiền đặt cọc của khách hàng để phát triển các dự án trong khi họ không có một tỉ lệ tài chính nhất định để ứng phó với các rủi ro.
Trước đây, với việc chủ đầu tư được thu tối đa 30% tiền cọc từ nhà đầu tư quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thông qua thuật ngữ “thanh toán lần đầu”, họ sẽ có thể sử dụng khoản tiền đó để vận hành các dự án bất động sản. Thậm chí, từ khoản tiền đó, họ có thể vay thêm vốn từ ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác với tỉ lệ đòn bẩy cao, có nhiều trường hợp bù đắp hoàn toàn khoản 70% còn lại để tiến hành dự án.
Điều đáng lưu ý rằng, quy định trên tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã tạo điều kiện cho doanh nghiệp tận dụng để huy động vốn, phát triển thêm các dự án khác ở thị trường Việt Nam, trong khi đó chủ thể chịu rủi ro nặng nề nhất vẫn là khách hàng của họ.
Với việc quy định về đặt cọc nhưng lại sử dụng thuật ngữ “thanh toán lần đầu” trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư cũng có thể ‘lách luật’ thông qua việc áp dụng một bộ luật khác, Bộ luật Dân sự 2015 số 91/2015/QH13 (“Bộ luật Dân sự 2015”).
Cụ thể, vì Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản, nhưng chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng, như đặt cọc, hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết, hợp đồng góp vốn,… nên nhiều bên bán đã lợi dụng quy định về việc đặt cọc theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không quy định mức đặt cọc tối đa để yêu cầu bên mua đặt cọc một khoản tiền lớn, có trường hợp lên đến 90-95% giá trị tài sản giao dịch.
Trong một số trường hợp, việc đặt cọc theo hình thức này dẫn đến tình trạng lừa đảo gần như toàn bộ tài sản của người dân, tạo nên nhiều hệ lụy xấu trong xã hội.
Trước đây, các hình thức hợp đồng trong giao dịch dân sự trên là điều pháp luật không cấm, dẫn đến việc các chủ đầu tư lợi dụng lỗ hổng pháp lý này để huy động vốn từ người dân khi dự án chưa đủ điều kiện.
Trong nhiều trường hợp huy động vốn theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 hoặc Luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án hoàn toàn được vận hành bởi vốn không thuộc sở hữu của chủ đầu tư, dẫn đến việc nếu có khủng hoảng, khó khăn và thử thách như dự án chậm tiến độ, thị trường đóng băng vì vấn đề pháp lý,… thì chủ đầu tư và nhà đầu tư đều sẽ gặp khó.
Với việc ngành bất động sản chiếm trung bình từ 20% đến 25% tổng dư nợ tín dụng của Việt Nam, việc thị trường bất động sản gặp khủng hoảng cũng có thể dẫn đến khủng hoảng cho ngành ngân hàng vốn là xương sống của toàn nền kinh tế.
Với các quy định siết chặt hơn tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bao gồm cả quy định về đặt cọc, nhận cọc trước khi ký kết hợp đồng chính thức, các bên sẽ bắt buộc phải hợp tác theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi thay vì có thể lựa chọn luật áp dụng như trước đây. Theo đó, việc kinh doanh bất động sản sẽ mang tính thực tế hơn, thay vì nhiều phần ‘ảo’ như trước đây.
Tuy nhiên, với việc không tận dụng được khoản tiền đặt cọc từ khách hàng – một phương pháp xây dựng nguồn vốn phổ biến hiện nay, phần lớn các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam sẽ gặp khó khăn lớn trong việc tìm ra nguồn vốn, dẫn đến việc toàn nền kinh tế phát triển chậm lại.
Đây cũng có thể là vấn đề đối với việc phát triển kinh tế Việt Nam khi thị trường bất động sản chiếm tỉ trọng lớn trong toàn nền kinh tế và là động lực phát triển chính của các quốc gia đang phát triển như Việt Nam.
Ở góc nhìn khác, việc đặt ra quy định về tiền cọc tối đa 5% trên có thể thúc đẩy một phần hoạt động đầu cơ bất động sản khi nhà đầu tư hiện chỉ cần đặt cọc một khoản tiền nhỏ với lợi nhuận dự kiến cao. Việc này cũng có thể làm gia tăng hành vi đầu cơ bất lợi cho thị trường bất động sản và nền kinh tế vốn là hành vi được Nhà nước Việt Nam tập trung giải quyết nhằm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản theo Nghị quyết số 33/NQ-CP năm 2023.
Bên cạnh đó, việc đặt ra các nội dung theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng sẽ không hoàn toàn ngăn cản được việc các chủ đầu tư tìm ra các phương thức đảm bảo khác để huy động vốn trước khi dự án đủ điều kiện như ký quỹ, vay tiền ưu tiên mua sản phẩm hình thành trong tương lai.
Dẫu vậy, trên thực tế, phần lớn sự thay đổi về giá trị của một tài sản bất động sản hình thành trong tương lai không đến từ giai đoạn đặt cọc mà tại thời điểm bàn giao, thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Về điểm này, quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sửa đổi khoản 2 Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định về việc bên bán chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng từ bên mua khi họ chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.
Sửa đổi quy định về việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Trong quá trình soạn thảo Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, ban soạn thảo trình hai phương án quy định về việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, gồm:
Phương án một: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.
Phương án hai: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.
Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.
Hai phương án đều thắt chặt và cố định quy định về việc thanh toán 95% giá trị hợp đồng. Sự khác biệt chỉ ở phương thức quản lý và thời điểm thanh toán khoản tiền 5% còn lại. Qua rà soát, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã lựa chọn Phương án một làm phương án chính thức được áp dụng vì sự đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo luật và Luật Nhà ở sửa đổi 2023, quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cũng như sự bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng.
Phương án thứ hai có hạn chế là ngoài khoản tiền cọc 95%, nhà đầu tư phải nộp khoản 5% giá trị còn lại để được quản lý bởi tổ chức tín dụng. Chủ đầu tư sẽ không được tiếp cận khoản tiền này nhưng trong toàn bộ quá trình xây dựng và hoàn thiện dự án trước khi nhà đầu tư nhận được giấy chứng nhận, họ cũng sẽ không thể sử dụng khoản tiền này.
Phương án thứ nhất được duyệt là phương án đang được áp dụng hiện hành. Nhà đầu tư sẽ được giữ lại khoản tiền 5% giá trị hợp đồng để sử dụng. Tuy nhiên, phương án này cũng có hạn chế rằng quyền lợi của chủ đầu tư có thể không được bảo đảm.
Trong một số trường hợp, nhà đầu tư trì hoãn việc hoàn thành nghĩa vụ thanh toán khoản tiền trên cho chủ đầu tư dù chủ đầu tư đã thực hiện đúng cam kết và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận, phần lớn nguyên nhân đến từ việc họ không có nhu cầu nhận giấy chứng nhận ngay. Đây là một điểm nghẽn trong cơ chế hiện hành.
Theo phương án hai, do được đảm bảo và quản lý bởi tổ chức tín dụng nên chủ đầu tư sẽ được đảm bảo lợi ích nếu họ thực hiện và hoàn thành tốt nghĩa vụ của mình.
Siết chặt quy định về hành vi ‘phân lô, bán nền’
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 siết chặt quy định về các khu vực không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoc á nhân tự xây dựng nhà ở.
Thuật ngữ ‘phân lô, bán nền’ không phải là thuật ngữ pháp lý chính thức nhưng được sử dụng phổ biến trên thị trường bất động sản Việt Nam cho các hành vi tách thửa đất đai theo quy định tại Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13.
Được áp dụng phổ biến trong giai đoạn 2008-2013 khi thị trường bất động sản và nền kinh tế Việt Nam trải qua khủng hoảng, hành vi phân lô bán nền từ hành vi có tác dụng tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế đã trở thành các hành vi tiêu cực mang tính đầu cơ đất đai, làm lãng phí nguồn lực đất đai không thể tái tạo.
Qua nhiều năm, hành vi đầu cơ đất đai đã để lại nhiều hậu quả nghiêm trọng cho xã hội Việt Nam như việc các dự án được phân lô, tách thửa đẩy giá đất liên tục lên cao.
Thay vì tập trung vào loại ‘tài sản thô’ như đất nền có cơ chế hoạt động thông qua việc tối đa hóa giá trị từ việc phân tách mảnh đất ra và bán cho nhiều nhà đầu tư khác nhau, hoạt động kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tập trung vào việc phát triển các giá trị gia tăng, giá trị tịnh tiến tức là việc xây dựng nên một bất động sản duy nhất có giá trị cao tại vị trí vốn tập trung vào việc phân lô, bán nền trước đây.
Trước đây, hành vi phân lô, bán nền được hạn chế ở khu đô thị loại 1, loại 2. Tuy nhiên, song hành với việc ban hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 được duyệt cùng thời điểm đã siết chặt giới hạn cho hành vi này. Theo đó, kể từ khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực năm 2025, khu đô thị loại 1, loại 2 và cả loại 3 cũng sẽ nghiêm cấm hành vi phân lô, bán nền.
Hiện, Việt Nam có 902 đô thị, trong đó có 2 đô thị đặc biệt (TP HCM và Hà Nội), 22 đô thị loại 1 (các thành phố trực thuộc trung ương), 35 đô thị loại 2 (thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương), 46 đô thị loại 3 (thị xã trực thuộc tỉnh), 94 đô thị loại 4 (thị trấn trực thuộc huyện).
Các quy định về việc hạn chế hành vi phân lô, bán nền được thực hiện theo đúng tinh thần của việc xây dựng nên Luật Kinh doanh bất động sản và các bản sửa đổi sau đó, tập trung vào việc phát triển một thị trường bất động sản minh bạch, công khai và có đà phát triển tăng dần qua các năm thay vì tập trung vào hành vi đầu cơ, phân lô bán nền ảnh hưởng chung đến giá trị của thị trường bất động sản trong khu vực và toàn quốc.
Liên hệ với công ty Luật ASL LAW để được hướng dẫn về Bất động sản tại Việt Nam:
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
