English
中文 (中国)
日本語
Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước phát triển mạnh mẽ, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường này vẫn tồn tại nhiều vấn đề bất cập, trong đó tình trạng giao dịch bất động sản với hai giá trên hai hợp đồng khác nhau đang trở thành mối quan ngại lớn.
Việc sử dụng hai mức giá khác nhau – một để khai báo thuế và một để giao dịch thực tế giữa bên mua và bên bán – không chỉ gây ra tình trạng thất thu thuế cho Nhà nước mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và ảnh hưởng tiêu cực đến tính minh bạch của thị trường. Bài viết này sẽ phân tích sâu hơn về những hệ lụy của tình trạng này, nhằm đề xuất các giải pháp để khắc phục và hướng đến một thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch hơn.
Thực trạng giao dịch bất động sản với hai giá trên hai hợp đồng khác nhau
Tình trạng giao dịch bất động sản với hai giá trên hai hợp đồng khác nhau là vấn đề nổi cộm và gây nhiều tranh cãi trong thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là hiện tượng phổ biến khi các bên tham gia giao dịch cố tình sử dụng hai hợp đồng với hai mức giá khác nhau nhằm giảm thiểu chi phí thuế và tận dụng các kẽ hở pháp lý.
Cụ thể, một hợp đồng ghi mức giá thấp hơn giá trị thực tế của giao dịch để khai báo với cơ quan thuế (gọi là “hợp đồng giá thấp”), nhằm mục đích giảm số tiền thuế phải nộp. Hợp đồng còn lại thể hiện đúng giá trị thực tế mà hai bên đã thỏa thuận và được sử dụng cho các mục đích nội bộ hoặc chỉ giữa người mua và người bán (gọi là “hợp đồng giá thật”).
Hợp đồng giá thấp thường là hợp đồng dùng cho mục đích chuyển nhượng bất động sản được công chứng, chứng thực hợp pháp trong khi hợp đồng giá thật hiện nay phần lớn đều được viết tay, không được công chứng mà chỉ được xác nhận giữa hai bên mua bán như biện pháp bảo vệ cuối cùng nếu một trong hai bên không thực hiện nghĩa vụ thanh toán của mình.
Vì tính chất giao dịch ngầm giữa các bên nên hiện nay không có con số thống kê chính xác nào về việc có bao nhiêu giao dịch bất động sản tại Việt Nam với hai giá trên hai hợp đồng khác nhau, song tình trạng này vẫn tồn tại trong thực tế, hơn nữa còn rất phổ biến do sự chênh lệch giữa bảng giá đất của Nhà nước và giá đất thực tế của thị trường.
Căn cứ theo Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 số 04/2007/QH12, cá nhân có thu nhập từ việc bán nhà, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo mức thuế suất 2% giá trị chuyển nhượng. Theo đó, nếu kê khai thực tế chỉ một giá trị chuyển nhượng trên một hợp đồng duy nhất thì bên bán sẽ phải đóng thêm một khoản tiền lớn.
Điển hình, nếu hợp đồng giá thật có giá trị chuyển nhượng bất động sản là 10 tỷ đồng thì bên bán sẽ phải đóng 200 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, nếu họ viết ra một hợp đồng giá thấp để công chứng, chứng thực chỉ có giá chuyển nhượng ngang hoặc cao hơn một chút giá trên bảng giá đất tầm khoảng 1 tỷ đồng thì họ chỉ phải đóng 20 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân.
Trong ví dụ này, Nhà nước sẽ thất thu 180 triệu đồng tiền thuế.
Thêm vào đó, dù luật có quy định đây là khoản tiền chỉ bên bán phải đóng do họ có thu nhập từ giao dịch chuyển nhượng nhưng thường thức xã hội Việt Nam hiện nay đã dần bình thường hóa khái niệm cả hai bên gồm bên mua và bên bán đều phải chi trả công bằng khoản tiền này, tức mỗi bên 1% giá trị chuyển nhượng. Điều này tạo động lực cho bên mua cũng tìm cách để hạ thấp giá trị chuyển nhượng bất động sản trên hợp đồng giá thật được công chứng, chứng thực nhằm lẩn trốn khoản thuế phải đóng.
Theo số liệu từ các cơ quan quản lý, tình trạng hai hợp đồng giá khác nhau vẫn diễn ra thường xuyên trong xã hội và tỷ lệ khai giá thấp trong giao dịch bất động sản có thể lên tới 20-30% ở nhiều địa phương.
Báo cáo từ Tổng cục Thuế và các cơ quan chức năng cho thấy, thất thu thuế từ việc khai giá thấp trong giao dịch bất động sản là rất lớn, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến ngân sách nhà nước. Thực tế này còn được phản ánh qua các cuộc thanh tra, kiểm tra, khi các cơ quan phát hiện nhiều trường hợp kê khai giá trị giao dịch trên hợp đồng giá thấp chỉ bằng 1/10, 1/20 giá trị trên hợp đồng giá thật.
Hệ lụy của giao dịch hai giá đối với nền kinh tế và xã hội
Tình trạng giao dịch bất động sản với hai giá trên hai hợp đồng khác nhau không chỉ là vấn đề pháp lý mà còn gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng cho nền kinh tế và xã hội. Những tác động tiêu cực này không chỉ ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách Nhà nước mà còn làm suy giảm tính minh bạch của thị trường, tạo ra nhiều rủi ro cho các bên tham gia giao dịch.
Một trong những hệ quả rõ rệt nhất của giao dịch hai giá là việc Nhà nước bị thất thu thuế. Khi các bên thỏa thuận giá trị hợp đồng thấp hơn thực tế, khoản thuế thu nhập cá nhân người bán phải đóng như ví dụ trên và lệ phí trước bạ người mua phải đóng đều sẽ bị giảm xuống. Điều này dẫn đến việc ngân sách Nhà nước mất đi một khoản thu đáng kể từ hoạt động kinh doanh bất động sản.
Tình trạng này còn đặc biệt nghiêm trọng tại Việt Nam khi với vị thế là một quốc gia đang phát triển, ngành bất động sản chiếm tỷ trọng rất cao trong cơ cấu nền kinh tế Việt Nam. Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tỷ trọng ngành bất động sản Việt Nam so với tổng tài sản nền kinh tế năm 2020 chiếm 20,8% (205 tỉ USD trên 986 tỉ USD). Dự kiến, năm 2025 tỷ trọng này sẽ lên 21,2% và năm 2030 là 22%.
Nếu không kiểm soát được tình trạng giao dịch bất động sản với hai hợp đồng, Nhà nước sẽ mất đi một khoản thu khổng lồ có thể sử dụng để chi, đầu tư vào các lĩnh vực thiết yếu như y tế, giáo dục, phòng cháy chữa cháy để hỗ trợ đời sống nhân dân, phát triển cơ sở hạ tầng xã hội, giảm nguồn lực tài chính cho các dự án công cộng, từ đó ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội chung.
Ngoài giảm thu ngân sách, trong nhiều trường hợp, các bên mua bán bất động sản thậm chí còn sử dụng hợp đồng giá thấp làm căn cứ pháp lý trong các giao dịch thế chấp ngân hàng, khiến giá trị vay vốn không phản ánh đúng giá trị thực của tài sản. Tình trạng này có thể tạo nên các rủi ro tài chính cá nhân cũng như cho ngân hàng và các hệ lụy khó lường khác ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế.
Rủi ro pháp lý từ việc có hai hợp đồng bất động sản khác nhau
Việc giao dịch hai giá tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý đối với cả người mua và người bán. Nếu xảy ra tranh chấp, hợp đồng giá thấp thường được sử dụng làm căn cứ pháp lý vì nó đã được công chứng, chứng thưc và qua đó có giá trị pháp lý. Điều này có thể gây bất lợi cho bên bán khi giá trị tài sản không được công nhận đúng như thực tế, dẫn đến khó khăn trong việc đòi lại quyền lợi. Bên mua cũng có thể gặp rủi ro khi tài sản không được định giá đúng, ảnh hưởng đến khả năng vay vốn hoặc thế chấp tài sản sau này.
Ngược lại, hợp đồng giá thật không được công chứng sẽ không có giá trị pháp lý đáng tin cậy. Tương tự như loại hợp đồng tặng cho tài sản để lẩn tránh việc phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, hợp đồng giá thật có bản chất là một loại hợp đồng xác lập một giao dịch giả tạo nhằm che dấu một giao dịch dân sự khác. Loại hợp đồng này vẫn được điều chỉnh bởi những quy định điều chỉnh giao dịch dân sự nói chung.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 số 91/2015/QH13 (“Bộ luật Dân sự năm 2015”), khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
Điều này dẫn đến hai trường hợp.
Thứ nhất là dù có hai hợp đồng giá thật và hợp đồng giá thấp thì khi có tranh chấp xảy ra, hợp đồng giá thấp sẽ có hiệu lực và được pháp luật bảo vệ vì nó được công chứng, còn hợp đồng giá thật trong trường hợp này lại được coi là ‘hợp đồng giả’. Qua đó, rủi ro đối với bên chuyển nhượng, hay bên bán sẽ nhiều hơn nếu tranh chấp xảy ra, bên nhận chuyển nhượng chưa trả hoặc từ chối thanh toán số tiền chênh lệch thì Tòa án sẽ căn cứ vào hợp đồng giá thấp có giá trị thấp hơn nhiều để phân xử.
Thứ hai là bên nhận chuyển nhượng chủ động tham gia vào việc tạo ra hai bản hợp đồng khác nhau là bên chịu rủi ro. Bởi lẽ nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Với hợp đồng giá thấp được coi là hợp đồng pháp lý duy nhất, bên nhận chuyển nhượng sẽ chỉ nhận lại khoản tiền thấp trong hợp đồng, thiệt hại sẽ rất lớn nếu trước đó họ đã đưa nhiều hơn cho bên chuyển nhượng.
Tranh chấp đất đai, bất động sản thường khó giải quyết bởi sự không đồng nhất giữa hai hợp đồng, và việc chứng minh hợp đồng giá thật trở nên phức tạp khi nó không được khai báo với cơ quan chức năng, dễ dẫn đến rủi ro cho cả hai bên. Ngoài ra, các tranh chấp này còn có thể dẫn đến mất lòng tin giữa các bên, gây ảnh hưởng tiêu cực đến mối quan hệ và tinh thần hợp tác trong các giao dịch tiếp theo.
Giải pháp khắc phục và hướng đến một thị trường bất động sản minh bạch
Để khắc phục tình trạng giao dịch bất động sản với hai giá trên hai hợp đồng khác nhau và hướng đến một thị trường minh bạch hơn, cần thực hiện một loạt các giải pháp đồng bộ.
Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật là bước quan trọng để giải quyết tình trạng giao dịch hai giá. Các quy định về thuế cần được làm rõ và chặt chẽ hơn, bao gồm việc quy định rõ ràng về cách tính giá trị tài sản và các nghĩa vụ thuế liên quan. Cần thiết phải có những điều khoản cụ thể và chi tiết để ngăn ngừa việc khai báo giá trị thấp nhằm trốn thuế.
Hệ thống pháp luật cũng cần có các chế tài xử lý vi phạm nghiêm khắc, đủ sức răn đe để các bên tham gia giao dịch không dám vi phạm. Các mức phạt cần phải được quy định rõ ràng và áp dụng nhất quán, cùng với các biện pháp xử lý hành chính, hình sự nếu cần thiết, để đảm bảo việc tuân thủ quy định.
Công khai thông tin giao dịch là một giải pháp thiết thực để đảm bảo tính minh bạch của thị trường bất động sản. Các cơ quan chức năng nên xây dựng và duy trì một hệ thống cơ sở dữ liệu công khai về các giao dịch bất động sản, bao gồm thông tin về giá trị giao dịch, thông tin về các bên tham gia, và các hợp đồng liên quan.
Hệ thống này cần được thiết kế để người dân và các nhà đầu tư có thể dễ dàng tra cứu và kiểm tra thông tin. Việc công khai thông tin không chỉ giúp ngăn chặn các hành vi khai giá không đúng thực tế mà còn giúp các bên tham gia có thể đưa ra quyết định giao dịch dựa trên các thông tin chính xác và minh bạch.
Ngoài ra, việc bắt buộc giao dịch, mua bán, chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản, bắt buộc thanh toán qua ngân hàng để kiểm tra, đối chứng cũng có thể là một giải pháp thiết thực có thể được triển khai áp dụng để kiểm soát tình trạng hai hợp đồng mua bán bất động sản với hai giá khác nhau.
Điều này là vì mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết, công khai, minh bạch. Giao dịch qua ngân hàng sẽ giúp kiểm soát được sự lưu chuyển của dòng tiền, tránh được tình trạng khai hai giá, rửa tiền, thất thu Ngân sách Nhà nước. Các số liệu cũng sẽ có thể được tổng hợp một cách chính xác cho công tác thống kê, từ đó vạch ra các kế hoạch, định hướng phát triển phù hợp hơn trong tương lai.
Liên hệ với công ty Luật ASL LAW để được hướng dẫn về Bất động sản tại Việt Nam:
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
