English
中文 (中国)
日本語
Trong hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại tại Việt Nam, tài sản bảo đảm đóng vai trò trung tâm trong việc phòng ngừa rủi ro và bảo vệ quyền lợi của tổ chức tín dụng trong trường hợp khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán. Giá trị của tài sản bảo đảm không chỉ là cơ sở để xác định hạn mức cho vay mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng xử lý và thu hồi nợ trong tình huống phát sinh nợ xấu.
Trong bối cảnh thị trường tài chính và bất động sản biến động mạnh, việc định giá tài sản một cách chính xác, khách quan và tuân thủ đúng quy định pháp luật là yêu cầu mang tính sống còn đối với hệ thống ngân hàng. Không ít vụ việc tranh chấp hoặc thiệt hại tín dụng đã phát sinh từ những sai lệch trong quy trình định giá, phản ánh rõ ràng rằng hoạt động này không chỉ mang tính kỹ thuật mà còn có ý nghĩa pháp lý sâu sắc, liên quan đến trách nhiệm của nhiều chủ thể trong hệ sinh thái tín dụng.
Trên cơ sở đó, bài viết này nhằm mục tiêu phân tích toàn diện các vấn đề pháp lý liên quan đến quy trình định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Thông qua việc hệ thống hóa các quy định hiện hành, làm rõ các bước thực hiện định giá và các điểm cần lưu ý trong quá trình áp dụng, bài viết sẽ chỉ ra những rủi ro tiềm ẩn về pháp lý và thực tiễn mà ngân hàng thương mại cần nhận diện và kiểm soát.
Đồng thời, bài viết cũng đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường hiệu lực giám sát, qua đó góp phần nâng cao tính minh bạch, hiệu quả và an toàn cho hoạt động tín dụng gắn với tài sản bảo đảm tại Việt Nam.
Cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động định giá tài sản bảo đảm
Hoạt động định giá tài sản bảo đảm trong lĩnh vực cấp tín dụng của ngân hàng thương mại Việt Nam hiện đang được điều chỉnh bởi một hệ thống văn bản pháp lý tương đối toàn diện, trải dài từ các quy định mang tính nền tảng như Bộ luật Dân sự đến các văn bản chuyên ngành trong lĩnh vực ngân hàng, tín dụng và quản lý giá.
Trong đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 xác lập nguyên tắc chung về quyền định đoạt, sử dụng và bảo đảm nghĩa vụ đối với tài sản, tạo cơ sở pháp lý cho việc sử dụng tài sản làm bảo đảm nghĩa vụ dân sự, bao gồm nghĩa vụ thanh toán khoản vay. Trên nền tảng này, hệ thống pháp luật chuyên ngành ngân hàng đã phát triển các quy định chi tiết nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn và đảm bảo an toàn cho toàn bộ hệ thống tài chính.
Đáng chú ý, Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010 số 46/2010/QH12 và Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024 số 32/2024/QH15 (“Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024”) đã xây dựng khung pháp lý chặt chẽ về quản trị rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng, đặc biệt là các quy định về tỷ lệ an toàn vốn, giới hạn cấp tín dụng và điều kiện cấp tín dụng có bảo đảm.
Theo đó, tổ chức tín dụng có nghĩa vụ thẩm định kỹ lưỡng trước khi ra quyết định cấp tín dụng, bao gồm việc yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu chứng minh năng lực tài chính, phương án sử dụng vốn khả thi và mục đích sử dụng vốn phù hợp với quy định pháp luật. Điều này đồng nghĩa với việc giá trị và tính hợp pháp của tài sản bảo đảm trở thành một yếu tố bắt buộc phải được xác định rõ ràng và khách quan trước khi giải ngân.
Đặc biệt, khoản 1 Điều 135 Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024 đã quy định rõ ràng rằng tổ chức tín dụng không được cấp tín dụng không có bảo đảm, cũng như không được ưu ái cấp tín dụng cho tổ chức hoặc cá nhân nhất định dưới bất kỳ hình thức đặc biệt nào.
Đồng thời, giới hạn cấp tín dụng cũng được pháp luật đặt ra cụ thể, được tính toán dựa trên tổng mức dư nợ đối với một khách hàng hoặc nhóm khách hàng có liên quan, đồng thời gắn với tỷ lệ vốn tự có theo từng giai đoạn. Những giới hạn này góp phần kiểm soát hiệu quả rủi ro tập trung tín dụng và yêu cầu tổ chức tín dụng phải thận trọng hơn trong công tác định giá tài sản bảo đảm – vốn là cơ sở để xác định hạn mức và cấu trúc khoản vay.
Song song với đó, Thông tư số 31/2024/TT-NHNN thay thế Thông tư số 11/2021/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước tiếp tục đóng vai trò là văn bản hướng dẫn quan trọng, quy định về phân loại và đánh giá lại tài sản bảo đảm trong suốt vòng đời khoản vay. Thông tư này đưa ra các nguyên tắc về việc lựa chọn tổ chức định giá, quy trình định giá lại, thời điểm định giá, cũng như quy định về việc ghi nhận và cập nhật giá trị tài sản trên hệ thống kế toán của ngân hàng.
Trong những trường hợp ngân hàng thuê tổ chức định giá độc lập, hoạt động này còn chịu sự điều chỉnh bởi Luật Giá và các văn bản hướng dẫn thi hành, yêu cầu các tổ chức định giá phải đáp ứng các điều kiện hành nghề, tuân thủ chuẩn mực nghiệp vụ, và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá đã cung cấp.
Trong khi đó, đối với tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng còn phải lưu ý đến các quy định trong Luật Đất đai và pháp luật liên quan đến sở hữu, quyền sử dụng, quy hoạch và mục đích sử dụng đất.
Dưới sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp lý đan xen, mỗi ngân hàng thương mại trên thực tế sẽ ban hành các quy định nội bộ để hướng dẫn cụ thể quy trình định giá tài sản bảo đảm, bảo đảm phù hợp với loại tài sản cụ thể, mức độ rủi ro của khoản vay, cũng như khả năng thu hồi vốn.
Các quy định nội bộ này phải đồng thời tuân thủ khung pháp lý chung và đáp ứng yêu cầu kiểm toán nội bộ, thanh tra ngân hàng và các chuẩn mực quản trị rủi ro quốc tế. Sự kết hợp chặt chẽ giữa quy định pháp luật và quy trình nội bộ đã và đang góp phần quan trọng trong việc kiểm soát chất lượng tín dụng và nâng cao tính minh bạch của thị trường tài chính ngân hàng tại Việt Nam.
Quy trình định giá tài sản bảo đảm trong ngân hàng thương mại
Quy trình định giá tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng không chỉ là một nghiệp vụ mang tính kỹ thuật, mà còn là nội dung gắn liền với nhiều yêu cầu pháp lý nghiêm ngặt.
Trong bối cảnh pháp luật Việt Nam ngày càng hoàn thiện hành lang kiểm soát rủi ro tín dụng – đặc biệt qua Luật Ngân hàng Nhà nước năm 2010, Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi năm 2024 và các quy định chuyên ngành – việc định giá tài sản bảo đảm đã trở thành một phần không thể tách rời trong kiểm soát chất lượng tín dụng, bảo đảm tỷ lệ an toàn vốn và ngăn ngừa các hành vi cấp tín dụng mang tính ưu đãi sai lệch.
Chính vì vậy, việc phân tích các yêu cầu pháp lý đặt ra trong quá trình định giá tài sản bảo đảm không chỉ giúp ngân hàng bảo vệ quyền lợi hợp pháp, mà còn góp phần phòng ngừa rủi ro pháp lý và rủi ro hoạt động ngay từ giai đoạn cấp tín dụng ban đầu.
Tiếp nhận thông tin và xác lập hồ sơ tài sản bảo đảm
Giai đoạn đầu tiên trong quy trình định giá là tiếp nhận và kiểm tra các tài liệu liên quan đến tài sản mà khách hàng dự kiến sử dụng làm bảo đảm. Ngân hàng yêu cầu bên vay cung cấp hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sở hữu hợp pháp, mô tả đầy đủ tình trạng tài sản, và các thông tin hỗ trợ xác định giá trị như hợp đồng mua bán, hóa đơn tài chính, bản vẽ kỹ thuật hoặc báo cáo định giá trước đó (nếu có). Việc đánh giá tính pháp lý của tài sản không chỉ để phục vụ cho mục đích định giá, mà còn là điều kiện tiên quyết để đảm bảo khả năng xử lý thu hồi nếu xảy ra rủi ro tín dụng.
Lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với loại tài sản
Sau khi hoàn tất việc thu thập hồ sơ, ngân hàng hoặc tổ chức định giá được chỉ định sẽ tiến hành lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Đối với tài sản thông dụng như bất động sản nhà ở, phương pháp so sánh với tài sản tương đương trên thị trường thường được áp dụng.
Với tài sản chuyên dùng như dây chuyền máy móc, phương pháp chi phí (giá thay thế trừ hao mòn) là lựa chọn phổ biến. Trong trường hợp tài sản là quyền tài sản hoặc tài sản có khả năng sinh lời ổn định, phương pháp thu nhập hoặc dòng tiền chiết khấu có thể được áp dụng. Sự lựa chọn phương pháp định giá phù hợp ảnh hưởng trực tiếp đến tính khách quan và khả năng thu hồi nợ thực tế.
Tổ chức định giá và thẩm định kết quả định giá
Hoạt động định giá có thể được thực hiện bởi bộ phận định giá nội bộ của ngân hàng hoặc thông qua đơn vị định giá độc lập bên ngoài. Trong cả hai trường hợp, kết quả định giá sẽ được thẩm định lại bởi bộ phận quản trị rủi ro hoặc bộ phận thẩm định tín dụng theo phân cấp thẩm quyền.
Các yếu tố như tính hợp lý của giá trị, mức độ tin cậy của dữ liệu tham chiếu, và biến động thị trường đều được xem xét kỹ lưỡng. Trong nhiều trường hợp, đặc biệt đối với khoản vay lớn, hồ sơ định giá còn phải được trình lên Hội đồng tín dụng hoặc Hội đồng thẩm định tài sản của ngân hàng để phê duyệt cuối cùng.
Phê duyệt, lưu hồ sơ và cập nhật định kỳ
Sau khi được phê duyệt, giá trị tài sản bảo đảm sẽ được sử dụng để xác định hạn mức tín dụng và điều kiện cấp vốn. Thông tin định giá sẽ được lưu trữ trên hệ thống nội bộ của ngân hàng và là căn cứ để theo dõi biến động tài sản trong suốt thời gian khoản vay còn hiệu lực.
Tùy theo từng loại tài sản và chính sách nội bộ của từng ngân hàng, việc định giá lại có thể được thực hiện theo chu kỳ 6 tháng, 1 năm hoặc bất cứ khi nào có thay đổi lớn về thị trường hoặc tình trạng tài sản. Quy trình cập nhật định giá này góp phần duy trì tính chính xác và kịp thời của hệ thống quản lý tài sản bảo đảm, phục vụ cả mục tiêu quản trị rủi ro lẫn yêu cầu thanh tra, kiểm tra từ cơ quan quản lý.
Điều chỉnh theo loại tài sản bảo đảm
Không có một quy trình định giá duy nhất áp dụng cho tất cả tài sản bảo đảm. Đối với bất động sản, việc định giá phụ thuộc nhiều vào yếu tố pháp lý (giấy chứng nhận, quy hoạch, mục đích sử dụng) và yếu tố thị trường (vị trí, thanh khoản, xu hướng giá).
Với tài sản là thiết bị, máy móc hoặc phương tiện vận tải, ngân hàng cần tính đến khấu hao, tuổi đời kỹ thuật, công suất sử dụng và khả năng thanh lý. Còn với quyền tài sản như quyền đòi nợ, quyền sở hữu trí tuệ hay cổ phần trong doanh nghiệp, định giá đòi hỏi sự kết hợp giữa đánh giá pháp lý và phân tích tài chính chuyên sâu.
Chính vì vậy, các ngân hàng thương mại thường phải xây dựng nhiều bộ quy trình định giá khác nhau, tương ứng với từng nhóm tài sản, nhằm tối ưu hóa hiệu quả tín dụng và giảm thiểu rủi ro pháp lý.
ASL Law là công ty luật độc lập và cung cấp đầy đủ dịch vụ được tín nhiệm cao của Việt Nam gồm các luật sư giàu kinh nghiệm và tài năng. ASL Law được Legal500, Asia Law, WTR và Asia Business Law Journal xếp hạng là Công ty Luật hàng đầu tại Việt Nam. Có trụ sở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, mục đích chính của ASL LAW là cung cấp lời tư vấn và giải pháp lý thiết thực, hiệu quả và hợp pháp nhất cho khách hàng trong nước và quốc tế. Nếu cần sự trợ giúp, Quý khách hàng có thể gửi email liên hệ tới [email protected].
Liên hệ với công ty Luật ASL LAW để được hướng dẫn về dịch vụ tư vấn pháp lý về Tài chính và Ngân hàng tại Việt Nam:
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
