English
中文 (中国)
日本語
Trong bối cảnh phát triển kinh tế ngày càng năng động, việc sử dụng tài sản để đảm bảo các nghĩa vụ tài chính, cụ thể là thế chấp quyền sử dụng đất, trở thành một hoạt động phổ biến tại Việt Nam. Bên cạnh đó, định giá bất động sản là bước không thể thiếu nhằm xác định giá trị thực của tài sản thế chấp, đóng vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định và xét duyệt tín dụng.
Tuy nhiên, quá trình này không chỉ đơn thuần là thủ tục hành chính mà còn liên quan chặt chẽ đến các quy định pháp luật. Bài viết này sẽ phân tích góc nhìn pháp lý về việc thế chấp quyền sử dụng đất và quy trình định giá bất động sản, giúp làm rõ các khía cạnh pháp luật mà các bên tham gia cần nắm vững để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hợp pháp trong giao dịch.
Pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 số 91/2015/QH13 (“Bộ luật Dân sự năm 2015”) và khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15 (“Luật Đất đai năm 2024”) thì quyền sử dụng đất được xem là một loại tài sản đặc biệt dưới hình thức quyền tài sản.
Quyền sử dụng đất là vô hình, không thể sờ nắm, nhìn thấy được nhưng vẫn chân thực tồn tại, có giá trị có thể được sử dụng để giao dịch, trao đổi, chuyển nhượng hoặc thế chấp. Quyền sử dụng đất được công nhận bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng có quy định thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp giữ, không chuyển quyền cho bên nhận thế chấp hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp trong thời gian giao dịch đang được thực hiện.
Theo đó, dù không được định nghĩa cụ thể về thuật ngữ này về mặt pháp lý nhưng thế chấp quyền sử dụng đất có thể hiểu là một hình thức bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó bên thế chấp sử dụng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, thường là nghĩa vụ trả nợ.
Đây là một trong những phương thức phổ biến để tiếp cận nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng như ngân hàng. Tuy nhiên, quá trình thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo tính hợp pháp và quyền lợi của các bên tham gia.
Điển hình, bên thế chấp vẫn được quyền tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp mà không phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, với điều kiện họ tuân thủ các thoả thuận mà hai bên đã đồng ý trước đó.
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định các điều kiện người sử dụng đất cần đáp ứng để có thể thế chấp quyền sử dụng đất, như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang không có tranh chấp, trong thời hạn sử dụng đất,… Đương nhiên, đây chỉ là khía cạnh pháp lý, để thực hiện một giao dịch vay tiền, trả nợ hoặc các mục đích khác, bên thế chấp còn cần đáp ứng các quy định nội bộ của ngân hàng về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất.
Mỗi ngân hàng thương mại sẽ có bộ quy định khác nhau về thẩm định tài sản đảm bảo cũng như tỉ lệ cấp tín dụng cho bên thế chấp. Có ngân hàng áp dụng tỉ lệ cho vay lên đến 85% giá trị tài sản thế chấp, có ngân hàng thương mại chỉ cấp tín dụng đến 70% giá trị tài sản thế chấp, hoặc có các điều khoản khác nhau để đảm bảo khả năng thu hồi vốn và lãi.
Tình trạng thế chấp quyền sử dụng đất và khó khăn khi xử lý tài sản
Trong hoạt động tín dụng của hầu hết các ngân hàng thương mại tại Việt Nam từ trước đến nay, bất động sản vẫn luôn là loại tài sản thế chấp phổ biến và chiếm tỉ trọng cao, có nhiều thời điểm lên đến hơn 70% trong cơ cấu tài sản thế chấp của các ngân hàng theo thông tin của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).
Tại nhiều ngân hàng, tỷ lệ này thậm chí lên đến 80-90% tổng dư nợ cho vay. Chính vì vậy mà bất động sản thường là tài sản các ngân hàng đem ra phát mãi nhiều nhất khi bên vay không trả được nợ. Khách hàng vay của ngân hàng không tìm được dòng tiền để trả nợ ngân hàng, thu hồi tài sản thế chấp có thể xuất phát từ nhiều lí do, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế khó khăn sau đại dịch Covid-19 và căng thẳng địa chính trị quốc tế.
Khi trường hợp này xảy ra, ngân hàng sẽ công bố thông tin các bất động sản cần xử lý để thu hồi nợ. Nhiều tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của các dự án bất động sản, khu biệt thự nghỉ dưỡng,… có giá trị lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, điều đáng lưu ý là không phải lúc nào ngân hàng cũng có thể thu hồi lại đầy đủ khoản vay họ đã cấp.
Đầu tháng 6 năm 2024, BIDV Bình Tân đã thông báo về việc rao bán nhiều lô đất tại Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu và TP.HCM với mức giá từ vài tỷ đồng trở lên. Trong đó, BIDV cho biết có 2 lô đất giá khởi điểm từ 6 tỷ đồng và 11 tỷ đồng tại TP.HCM đã được rao bán trước đó 11 lần nhưng vẫn chưa có người mua. Agibank chi nhánh Sài Gòn rao bán đấu giá khu du lịch nghỉ mát Việt Nga, tại Bến Đầm, Côn Đảo để xử lý khoản nợ hơn 370 tỷ đồng.
Vì cơ chế hoạt động của ngân hàng không cho phép việc họ ‘ôm’ bất động sản như người dân hoặc tổ chức thông thường với tâm lí càng để lâu bất động sản sẽ càng tăng giá nên ngân hàng buộc phải xử lí các tài sản thế chấp này nếu không muốn tỉ lệ nợ xấu tăng cao, giảm lượng tiền mặt có sẵn để ngân hàng tiếp tục thực hiện các khoản cấp tín dụng, cho vay mới, hay tăng chi phí phải chi và suy giảm lợi nhuận thu vào, cùng các rủi ro khác như không đáp ứng được nhu cầu rút tiền của người dân.
Căn cứ khoản 8 Điều 3 Thông tư 11/2021/TT-NHNN, nợ xấu là nợ xấu nội bảng, gồm nợ thuộc các nhóm 3, 4 và 5. Nợ xấu được hiểu là các khoản nợ khó đòi khi người vay không thể trả nợ khi đến hạn phải thanh toán như đã cam kết trong hợp đồng tín dụng. Cụ thể, nếu quá thời gian quá hạn thanh toán trên 90 ngày thì bị coi là nợ xấu.
Chính vì các nguyên nhân trên mà dù biết có thể không thu hồi được đầy đủ khoản vốn đã chi, chưa tính đến lãi, nhưng ngân hàng vẫn phải phát mãi bất động sản. Tuy nhiên, dù với mức chiếu khấu hấp dẫn, lần đấu giá sau khởi điểm thấp hơn lần đấu giá trước thì các bất động sản phát mãi vẫn khó thanh khoản khi thị trường bất động sản toàn quốc gặp trì trệ, kém sôi động.
Một nguyên nhân khách quan khác ảnh hưởng đến thực trạng khó phát mãi bất động sản bao gồm việc quyền sử dụng đất thế chấp khi thanh lý có giá trị thấp hơn nhiều so với thời điểm thẩm định khi ngân hàng và bên thế chấp ký kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp tài sản.
Không tính đến sự biến động không thể kiểm soát về giá bất động sản trên thị trường, vấn đề này có thể xuất phát từ quy trình thẩm định, định giá tài sản còn thiếu giám sát, buông lỏng quản lý, dẫn đến định giá quyền sử dụng đất, bất động sản có chênh lệch tại hai thời điểm.
Vấn đề về quy trình định giá bất động sản tại Việt Nam
Việc thẩm định tài sản thế chấp là bước quan trọng trong quá trình xét duyệt hồ sơ cấp tín dụng cho khách hàng của ngân hàng. Quy trình thẩm định yêu cầu sự chặt chẽ, khách quan và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật để đảm bảo an toàn cho hệ thống tín dụng, tránh trường hợp nợ khó đòi hoặc khó phát mãi tài sản để thu hồi nợ.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy vẫn tồn tại một số trường hợp ngân hàng thương mại thực hiện thẩm định một cách không đầy đủ, thiếu minh bạch và không đúng quy trình, gây ra thiệt hại nghiêm trọng cho chính ngân hàng cũng như cá nhân và tổ chức khác trong các tranh chấp pháp lý, đồng thời tạo ra rủi ro tiềm ẩn đối với toàn bộ hệ thống tín dụng.
Cụ thể, các nhân viên ngân hàng trên thực tế thường chỉ thẩm định hồ sơ trên giấy mang tính hình thức mà không thực sự tiến hành kiểm tra tình hình bất động sản thực tế. Việc này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân như mảnh đất, bất động sản ở vị trí xa, khó khảo nghiệm thực tế, hoặc tốn thời gian, công sức so với giá trị ước tính, hoặc xuất phát từ tiêu cực của ngân hàng khi làm việc với các khách hàng có dụng ý xấu.
Điều này dẫn đến việc ngân hàng không nắm bắt được thông tin chính xác về tài sản, không biết ai đang sinh sống hoặc sử dụng đất, hoặc liệu mảnh đất có đang trong tranh chấp với bên nào khác không, có thể là anh chị em của chủ sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hàng xóm có giao giới đất đai, chủ sở hữu có bí mật cầm giấy chứng nhận đi thế chấp mà không thông báo cho các bên liên quan, đồng sở hữu khác về việc tài sản đang được thế chấp hay không.
Qua đó, khi có tranh chấp xảy ra, ngân hàng phải đối mặt với rủi ro không thể xử lý tài sản bảo đảm, đặc biệt là trong các trường hợp bên thế chấp không trả được nợ nhưng tài sản lại đang bị tranh chấp với những người đang sử dụng hoặc sinh sống trên đó.
Thêm vào đó, một số bên thế chấp còn thực hiện các hành vi vi phạm pháp luật như làm giả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm giả chữ kí đồng thuận của các thành viên đồng sở hữu giấy chứng nhận, thông đồng với các bên thứ ba để đẩy giá trị tài sản thế chấp lên cao để vay được nhiều tiền hơn.
Hành vi này không chỉ vi phạm pháp luật mà còn khiến ngân hàng rơi vào tình trạng mất kiểm soát. Khi tài sản thế chấp bị phát mãi, giá trị thu về thường thấp hơn rất nhiều so với khoản vay ban đầu, thậm chí có trường hợp không thể xử lý tài sản vì hồ sơ bị làm giả.
Vấn đề này đòi hỏi cần có quy trình thẩm định nghiêm ngặt, minh bạch và có cơ chế giám sát chặt chẽ hơn. Việc nâng cao năng lực và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ tín dụng, cùng với sự minh bạch trong thẩm định tài sản thế chấp, là điều cần thiết để đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng và quyền lợi của các bên liên quan.
Liên hệ với công ty Luật ASL LAW để được hướng dẫn về Bất động sản tại Việt Nam:
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
