English
中文 (中国)
日本語
Kể từ tháng 8 năm 2024, thị trường bất động sản cho thuê tại Việt Nam sẽ chứng kiến một sự thay đổi quan trọng khi hoạt động kinh doanh này bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến các nhà đầu tư cá nhân mà còn tác động sâu rộng đến toàn bộ ngành bất động sản.
Quy định mới được kỳ vọng sẽ mang lại sự minh bạch, chuyên nghiệp hơn trong quản lý và vận hành bất động sản cho thuê. Tuy nhiên, nó cũng đặt ra nhiều thách thức cho các cá nhân và tổ chức chưa từng tiếp cận với mô hình kinh doanh doanh nghiệp. Bài viết này sẽ phân tích sâu hơn về quy định mới, những lợi ích và khó khăn mà nó mang lại, cùng với góc nhìn về tương lai của thị trường bất động sản cho thuê tại Việt Nam.
Thực trạng tình hình kinh doanh bất động sản cho thuê tại Việt Nam
Trong nhiều năm gần đây, loại hình bất động sản cho thuê tại Việt Nam đã chứng kiến sự gia tăng dần đều, chủ yếu tăng mạnh ở thời điểm sau Tết Nguyên Đán khi nhiều đô thị lớn chuẩn bị bước vào mùa tuyển sinh, nhập học mới. Bên cạnh đó, nhiều khu công nghiệp, doanh nghiệp cũng bước vào chu kì tuyển dụng mới, ‘thay máu’ nhân sự kéo theo nhu cầu về nhà trọ, phòng trọ và tìm kiếm mặt bằng kinh doanh gia tăng.
Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá thuê căn hộ chung cư ở nhiều địa bàn đã gia tăng liên tục. Đáng chú ý, đà gia tăng bùng nổ mạnh vào những năm 2021-2022 khi đại dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, trái với tình trạng thông thường. Điều này là vì trong thời điểm đó, khi các hợp đồng thuê nhà đáo hạn, kết hợp với các lệnh hạn chế di chuyển, nhiều căn hộ cho thuê bị nâng giá từ 20-40%, trái với tình trạng kinh doanh ảm đạm của đa số lĩnh vực, ngành nghề.
Với nền giá được xác lập khi đó, đến thời điểm dịch Covid-19 được kiềm chế, kinh tế dần phục hồi trở lại thì các bên sở hữu bất động sản để cho thuê cũng tăng giá thuê theo, nương theo lí do hoạt động kinh doanh, thương mại đã dần phục hồi.
Sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa nhanh chóng cũng là nguyên nhân làm gia tăng nhu cầu về không gian sống và làm việc, đặc biệt tại các thành phố lớn. Với mức giá bất động sản ngày càng tăng, ‘sốt đất’ liên tục tại Việt Nam, nhiều người dân không đủ khả năng mua nhà, từ đó tạo ra một thị trường lớn cho thuê nhà và căn hộ.
Bên cạnh đó, việc thuê bất động sản mang lại sự linh hoạt và tiện lợi cho người sử dụng, cho phép họ dễ dàng thay đổi nơi cư trú hoặc địa điểm kinh doanh mà không gặp phải rào cản lớn về tài chính. Nhận thấy tiềm năng hấp dẫn của loại hình này nên đối với các nhà đầu tư, bất động sản cho thuê cũng là một kênh đầu tư hấp dẫn, mang lại nguồn thu nhập ổn định.
Ngoài ra, sự phát triển của ngành du lịch đã thúc đẩy nhu cầu về các loại hình chỗ ở ngắn hạn như căn hộ và homestay. Những yếu tố này, kết hợp với các chính sách hỗ trợ của nhà nước, đã góp phần làm cho thị trường cho thuê bất động sản tại Việt Nam ngày càng phát triển và đa dạng hóa.
Kinh doanh bất động sản cho thuê tại Việt Nam phải thành lập doanh nghiệp kể từ tháng 8 năm 2024
Khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 số 29/2023/QH15 (“Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023”) có quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.
Theo đó, từ ngày Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực tức ngày 1 tháng 8 năm 2024 theo sửa đổi tại Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 thì các cá nhân hiện đang kinh doanh bất động sản cho thuê tại Việt Nam sẽ phải thành lập doanh nghiệp, ngoại trừ một số trường hợp.
Các trường hợp loại trừ bao gồm trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo quy định của pháp luật quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và trường hợp tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ quy định tại khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại Khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Quy định mới yêu cầu các tổ chức và cá nhân tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản cho thuê tại Việt Nam phải thành lập doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều lợi ích quan trọng cho thị trường. Điều này không chỉ giúp hệ thống hóa và làm minh bạch hơn thị trường bất động sản, mà còn góp phần quan trọng trong việc ổn định giá thuê và giá bán. Bằng cách này, chúng ta có thể ngăn chặn các hiện tượng giá ảo và sốt đất, tạo điều kiện cho những người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở có thể tiếp cận được các lựa chọn nhà ở hợp lý.
Hơn nữa, việc yêu cầu thành lập doanh nghiệp cũng đồng nghĩa với việc tăng cường quản lý và kiểm soát từ phía cơ quan nhà nước. Điều này giúp cho việc thu thuế trở nên chính xác hơn, tránh tình trạng thất thoát ngân sách và đảm bảo nguồn thu cho nhà nước. Đồng thời, quy định này còn đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng, đặc biệt là những người thuê nhà. Nó giúp ngăn chặn tình trạng các đơn vị cho thuê nâng khống giá hoặc lợi dụng vị thế để chèn ép người thuê. Qua đó, người dân sẽ được tiếp cận với dịch vụ cho thuê bất động sản chất lượng hơn, với mức giá công bằng và hợp lý, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống và ổn định xã hội.
Với thực trạng kinh doanh mua bán bất động sản tại Việt Nam đang hết sức khó khăn, nếu thị trường cho thuê bất động sản cũng gặp khó khăn tương tự thì sẽ là hai đòn đánh mạnh vào quyền lợi của người dân, tạo sự bất ổn định cho xã hội, dễ dẫn đến viễn cảnh người dân không có nhà để ở, tạo gánh nặng lên cho xã hội trong việc duy trì cảnh quan công cộng.
Tuy nhiên, khi ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, một nội dung hiện đang chưa được làm rõ đã gây khó khăn cho việc thi hành trong thực tế. Lỗ hổng này ở quy định ‘quy mô nhỏ’ do hiện tại vẫn chưa có văn bản hướng dẫn nào định nghĩ cụ thể quy mô nhỏ là gì. Nếu không có định nghĩa cụ thể, các cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản cho thuê sẽ khó thực hiện theo bởi lẽ thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp thường tốn nhiều thời gian và chi phí.
Họ khó thể đưa ra quyết định khi không chắc chắn rằng việc họ cho thuê ngắn hạn, chỉ một vài tháng trong năm, thời gian còn lại không cho thuê thì có tính là quy mô nhỏ không, hoặc đây là tiêu chí dựa trên giá trị bất động sản cho thuê và khoản tiền thuê người đi thuê phải nộp hàng tháng, hàng năm. Cơ quan thi hành cũng gặp phải khó khăn tương tự khi không có căn cứ để xử phạt, cưỡng chế cá nhân, tổ chức đăng ký thành lập doanh nghiệp để dễ quản lý, gây khó khăn cho các bên tham gia vào thị trường kinh doanh bất động sản cho thuê.
Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 số 66/2014/QH13, được hướng dẫn bởi Điều 5 Nghị định số 22/2022/NĐ-CP có quy định về tiêu chí “quy mô nhỏ” nhưng chúng mang tính chung chung, không cụ thể, không có tính răn đe hay thực thi trong thực tiễn.
Hiểu được khó khăn này, bản Dự thảo lần 1 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có quy định về điều kiện đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và đối với tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh.
Tuy nhiên, các quy định này cũng không chi tiết, chủ yếu chỉ để đảm bảo các yếu tố căn bản như bên kinh doanh phải sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, không có tranh chấp hoặc định nghĩa rõ việc không nhằm mục đích kinh doanh bao gồm các hoạt động như bán nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở,…
Trong bản Dự thảo lần 2 Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 do Bộ Xây dựng soạn thảo đã có đề xuất thiết lập tiêu chí đánh giá cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo 3 phương án sau.
“Phương án 1:
- Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 3-5 nhà ở hoặc 3-5 căn hộ chung cư, trong 1 năm.
- Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ 5-10 công trình xây dựng hoặc 5-10 phần diện tích sàn trong công trình xây dựng, trong 1 năm.
Phương án 2:
- Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2 đất tại khu vực đô thị;
- Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2 đất tại khu vực nông thôn;
- Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2 sàn xây dựng đối với nhà ở, công trình hỗn hợp có nhà ở;
- Bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật có diện tích từ 3.000m2 đến 5.000m2 sàn xây dựng đối với công trình xây dựng không có nhà ở.
Phương án 3:
- Cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê theo quy định tại khoản 3 Điều 57 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.
- Cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có nguồn gốc là nhà ở, công trình xây dựng được nhận thừa kế.
- Cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở có nguồn gốc là nhà ở tình nghĩa, nhà ở tình thương, nhà đại đoàn kết mà cá nhân được cơ quan nhà nước, tổ chức, cá nhân tặng cho.”
Hiện nay, các yếu tố dùng để phân loại, xác định định nghĩa về quy mô nhỏ chủ yếu được thực hiện theo tiêu chí về giá trị hợp đồng, số lần bán, chuyển nhượng bất động sản trong 1 năm.
Nhìn theo hướng tích cực, các quy định này nếu được thông qua sẽ góp phần làm minh bạch hóa các tiêu chí để được xem là kinh doanh bất động sản cho thuê tại Việt Nam với quy mô nhỏ. Với một bộ tiêu chí được luật hóa, các cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản cho thuê sẽ có cơ sở để thực hiện giao dịch trên thị trường, qua đó đẩy mạnh các hoạt động bán, cho thuê bất động sản trên địa bàn Việt Nam.
Các cá nhân kinh doanh nhỏ lẻ, không thường xuyên, chưa đáp ứng được tiêu chí vượt qua quy mô nhỏ sẽ không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, giảm tải gánh nặng thủ tục hành chính công cũng như tạo điều kiện cho người dân không có đủ thu nhập tiếp cận nguồn cung bất động sản cho thuê với giá hợp lí.
Ngoài ra, quy định này cũng sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ đất, lũng đoạn thị trường cho thuê bất động sản tại Việt Nam, thường được thực hiện bởi các tổ chức có nguồn vốn, quy mô lớn, tầm cỡ, gây khó khăn cho người dân tiếp cận nhà ở.
Các bên có ý định thực hiện hành vi như vậy sẽ phải suy nghĩ kĩ trước khi ra vốn vì họ sẽ phải chịu sự khống chế bởi các tiêu chí diện tích, số lượng bất động sản thuộc sở hữu của họ. Đương nhiên, vẫn có khả năng họ lách luật, thành lập hoặc tuyển dụng các công ty ma để đứng tên trong khi vẫn nắm quyền sở hữu cuối.
Tuy nhiên, nhìn chung, các quy định này sẽ hạn chế được các hành động đầu cơ, lướt sóng bất động sản vốn là thị trường đặc biệt quan trọng của một quốc gia đang phát triển cấp tốc như Việt Nam.
Dẫu vậy, các đại biểu trong phiên họp về dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản do Phó thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì ngày 17 tháng 6 đã cho biết cần bổ sung, tập trung vào tiêu chí như doanh thu bán, cho thuê, hay tổng mức đầu tư, số lượng bất động sản kinh doanh trong một năm.
Đối với cá nhân thì cần có tiêu chí cụ thể về doanh thu với cá nhân kinh doanh bất động sản để xác định chính xác giới hạn ‘quy mô nhỏ’. Để đảm bảo được cập nhật các quy định pháp lý mới nhất và tư vấn cụ thể, chi tiết về các thay đổi, tác động đối với cá nhân, tổ chức thì quý khách hàng nên liên hệ với một công ty luật uy tín về lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
ASL Law là công ty luật độc lập và cung cấp đầy đủ dịch vụ được tín nhiệm cao của Việt Nam gồm các luật sư giàu kinh nghiệm và tài năng. ASL Law được Legal500, Asia Law, WTR và Asia Business Law Journal xếp hạng là Công ty Luật hàng đầu tại Việt Nam. Có trụ sở tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, mục đích chính của ASL LAW là cung cấp lời tư vấn và giải pháp lý thiết thực, hiệu quả và hợp pháp nhất cho khách hàng trong nước và quốc tế. Nếu cần sự trợ giúp, Quý khách hàng có thể gửi email liên hệ tới [email protected].
Liên hệ với công ty Luật ASL LAW để được hướng dẫn về Bất động sản tại Việt Nam.
BÀI VIẾT HỮU ÍCH LIÊN QUAN
